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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg
Urteil verkündet am 09.11.2005
Aktenzeichen: OVG 2 B 16.02
Rechtsgebiete: BNatSchG 1993, NatSchG Bln, BauGB, BauGB-MaßnahmenG, VwVfG


Vorschriften:

BNatSchG 1993 § 2 Abs. 1 Nr. 11
BNatSchG 1993 § 2 Abs. 1 Nr. 12
BNatSchG 1993 § 8
BNatSchG 1993 § 8 Abs. 2
BNatSchG 1993 § 8 Abs. 9
BNatSchG 1993 § 8 a
BNatSchG 1993 § 8 a Abs. 1
BNatSchG 1993 § 8 a Abs. 1 Satz 4
BNatSchG 1993 § 8 a Abs. 4
BNatSchG 1993 § 8 a Abs. 6
NatSchG Bln § 14
BauGB § 1 Abs. 3 Satz 4
BauGB § 33
BauGB § 34
BauGB § 34 Abs. 1
BauGB-MaßnahmenG § 6 Abs. 3
BauGB-MaßnahmenG § 6 Abs. 3 Satz 1
BauGB-MaßnahmenG § 6 Abs. 3 Satz 3
BauGB-MaßnahmenG § 6 Abs. 3 Satz 4, 1. Halbsatz
BauGB-MaßnahmenG § 6 Abs. 3 Satz 4, 2. Halbsatz
VwVfG § 55
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
OVG 2 B 16.02

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 9. November 2005 durch den Vorsitzenden Richter am Oberverwaltungsgericht Dr. Korbmacher, die Richterin am Oberverwaltungsgericht Dr. Broy-Bülow und den Richter am Oberverwaltungsgericht Hahn sowie die ehrenamtlichen Richter Uhde und Barwig für Recht erkannt:

Tenor:

Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt erklärt worden ist, wird das Verfahren eingestellt. Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beklagte wehrt sich als Berufungsklägerin mit der vorliegenden Berufung (nur noch) gegen eine für die Zeit vom 23. Mai 1996 bis zum 23. Januar 2003 geltend gemachte Zinsforderung des Klägers aus einem städtebaulichen Vertrag. Grundlage der Zinsforderung in Höhe von rund 51 300 EUR ist § 8 Abs. 2 des zwischen dem Kläger, der Beklagten und der Stiftung Naturschutz Berlin geschlossenen städtebaulichen Vertrags vom 13. Februar 1996, der der Sicherung der Finanzierung von naturschutzrechtlichen Kompensationsmaßnahmen für nicht vermeidbare Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder des Landschaftsbildes durch bauliche Vorhaben im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans I-15 diente. Gegenstand des Vertrags war die Festlegung der Art und des Umfangs der außerhalb des Plangebiets durchzuführenden Ausgleichsmaßnahmen und des Kostenanteils der Beklagten hieran. Bei dem Bauvorhaben handelte es sich um den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses (Mosse-Palais) auf dem Grundstück Leipziger Platz 15/Voßstraße 22 in Berlin-Mitte im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Projektbebauungsplans I-15. Hierfür hatte die Beklagte vor Vertragsschluss eine Baugenehmigung beantragt und nachfolgend mit Bescheid vom 23. April 1996 vom Bezirksamt Mitte von Berlin auch erhalten.

Als naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme für die Bauprojekte im Geltungsbereich des Koordinierungsbebauungsplans "Potsdamer Platz/Leipziger Platz" (II-B 5) insgesamt war die Herstellung einer öffentlichen Grünanlage auf dem Gelände des ehemaligen Potsdamer/Anhalter Güterbahnhofs (Gleisdreieck) südlich des Landwehrkanals nebst Zugang vom Plangebiet über eine Fußgängerbrücke vorgesehen. Dieser Bereich liegt außerhalb des Bebauungsplans II-B 5, der als (einfacher) Bebauungsplan koordinierende Rahmenfestsetzungen für die nachfolgenden qualifizierten Projektbebauungspläne in seinem Geltungsbereich enthält. Der Kläger verpflichtete sich vorbehaltlich der Schaffung der eigentumsrechtlichen und planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Herstellung der naturschutzrechtlichen Kompensationsmaßnahmen (§ 4 Abs. 1 Satz 2 des Vertrags). Die Kosten hierfür sollten anhand eines Verteilungsschlüssels, der nach einem Punktesystem die Eingriffsqualität der jeweiligen Bauvorhaben gewichtete, auf die verschiedenen Vorhabenträger im Geltungsbereich der Projektbebauungspläne umgelegt werden (§ 4 Abs. 2 Satz 2 des Vertrags). Für die Beklagte wurde ein anteiliger Prozentsatz an den Gesamtkosten von 0,68 % festgelegt (§ 6 Abs. 2 des Vertrags) und auf dieser Grundlage eine Ausgleichszahlung in Höhe von 312 016 DM (§ 7 Abs. 1 Satz 1 des Vertrags) ermittelt, die an die Stiftung Naturschutz Berlin zur Ablösung "aller aus diesem Vertrag resultierenden Verpflichtungen des Vorhabenträgers gemäß § 8 und § 8 a des Bundesnaturschutzgesetzes sowie § 14 des Berliner Naturschutzgesetzes" zu zahlen war. Nachforderungen waren ausdrücklich ausgeschlossen (§ 7 Abs. 1 Satz 2 und 3 des Vertrags). Der Ablösebetrag sollte gemäß § 8 Abs. 1 einen Monat nach Inkrafttreten des Vertrags unter der in § 11 Satz 1 des Vertrag genannten aufschiebenden Bedingung fällig werden, dass der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan I-15 rechtswirksam festgesetzt oder die erste Teilbaugenehmigung für das von dem Vorhabenträger im Plangebiet beabsichtigte Vorhaben auf der Grundlage des § 33 BauGB erteilt und bestandskräftig geworden ist. Für den Fall einer nicht fristgemäßen Zahlung des Ablösungsbetrags nach Eintritt der Fälligkeit war vereinbart, dass der "nicht gezahlte Betrag von diesem Tag an bis zum Tag der Absendung an die Stiftung Naturschutz Berlin mit einem Zinssatz von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen" sein sollte (§ 8 Abs. 2 des Vertrags).

Nach Abschluss des Vertrags und der Erteilung der Baugenehmigung vom 23. März 1996 zahlte die Beklagte nicht, so dass der Kläger Leistungsklage auf Zahlung des vereinbarten Ausgleichsbetrags in Höhe von 312 016,00 DM (= 159.531,25 EUR) nebst Zinsen ab dem 23. Mai 1996 erhob.

Das Verwaltungsgericht Berlin gab der Klage durch Urteil vom 19. Juni 2002 statt und ließ die Berufung zu. Auf die Rechtsausführungen in dem erstinstanzlichen Urteil wird Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die vorliegende Berufung der Beklagten, die sich zunächst sowohl gegen die Haupt- als auch die Nebenforderung des Klägers wandte. Nach dem Verkauf des bebauten Grundstücks der Beklagten an die Pensionskasse der Mitarbeiter der Hoechst-Gruppe VVaG (Käuferin) hat sich die Berufung der Beklagten jedoch hinsichtlich der Hauptforderung dadurch teilweise erledigt, dass der Kläger mit der Käuferin und der Stiftung Naturschutz Berlin einen städtebaulichen Vertrag schloss (Vertrag vom 8. April 2002), wonach sich die Käuferin neben dem anteiligen Ausgleich weiterer Kompensationsmaßnahmen aufgrund der von ihr geplanten Aufstockung des Mosse-Palais auch zur Übernahme des noch offenen Kompensationskostenanteils der Beklagten in Höhe von 312 016 DM (= 159.531,25 EUR) aus dem Ausgangsvertrag vom 13. Februar 1996 - jedoch ohne die zwischenzeitlich aufgelaufenen Fälligkeitszinsen - verpflichtete.

Die Beteiligten haben den Rechtsstreit nach dem Eingang der Zahlung bei der Stiftung Naturschutz Berlin am 24. Januar 2003 hinsichtlich der Hauptforderung übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Im weiteren Berufungsverfahren war dadurch nur noch die Zinsforderung des Klägers für den Zeitraum vom 23. Mai 1996 bis zum 23. Januar 2003 Streitgegenstand.

Die Beklagte bestreitet den Zinsanspruch dem Grunde nach, weil sie bereits die Hauptforderung für nicht begründet hielt, aus der sich die Zinsforderung ableitet.

Sie ist der Ansicht, dass ihre Heranziehung zu den Kosten der im städtebaulichen Vertrag vom 13. Februar 1996 vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen nach § 8 a Abs. 6 des Bundesnaturschutzgesetzes 1993 ausgeschlossen sei, weil der Leipziger Platz vor der Wiederbebauung noch immer Innenbereichsqualität i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB gehabt habe. Diese ergebe sich auch aus der nachwirkenden Prägung der intensiven Vorkriegsbebauung sowie der erwarteten Wiedergewinnung der Zentrumsfunktion dieses Bereichs nach einer Wiedervereinigung. Die nachwirkende Prägung der früheren Bebauung mindere zumindest die Eingriffsqualität der Wiederbebauung, zumal es sich bei dem Baugrundstück zu diesem Zeitpunkt nur noch um eine Brachfläche gehandelt habe.

Im Übrigen macht die Beklagte geltend, dass der städtebauliche Vertrag vom 13. Februar 1996 unwirksam sei, weil der Zeitpunkt der Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen bei Vertragsabschluss noch gar nicht festgestanden habe. Die Geschäftsgrundlage des Vertrags sei dadurch entfallen, dass der als naturschutzrechtliche Ausgleichmaßnahme vorgesehene Park auf dem Gleisdreieck noch immer nicht errichtet und der Grunderwerb bis heute nicht vollzogen sei. Dadurch habe die Beklagte der Stiftung Naturschutz Berlin seit Vertragsabschluss im Jahre 1996 über einen Zeitraum von mehreren Jahren faktisch einen zinslosen Kredit gewährt, wofür keine vertragliche Anspruchsgrundlage ersichtlich sei. Der außergewöhnlich lange und bei Vertragsabschluss nicht absehbare Zeitraum zwischen der Fälligkeit der Ausgleichszahlung und der möglichen Realisierung des Parkprojekts stehe überdies im Widerspruch zum Sinn und Zweck naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen. Durch die zeitliche Verzögerung sei die Ausgleichszahlung zum allgemeinen finanziellen Beitrag zur Förderung nicht näher definierter umweltpolitischer Belange der Stiftung Naturschutz Berlin geworden, zumal die Stiftung bis zur Rechnungsstellung mit dem eingezahlten Geld beliebig wirtschaften könne.

Dem städtebaulichen Vertrag fehle auch eine Abrechnungsregelung für die nicht verbrauchten Mittel mit der Beklagten. Stattdessen sei in dem städtebaulichen Vertrag nur eine Abrechnung durch Rechnungsstellung gegenüber der Stiftung Naturschutz Berlin vorgesehen ( § 9 Abs.1 Satz 2 des Vertrags). Überdies sollen die Ausgleichszahlungen für den Fall eines verbleibenden Überschusses nach Herstellung des Parks oder einer nicht bis zum 31. Dezember 2020 durch den Kläger gegenüber der Stiftung Naturschutz Berlin erfolgten Rechnungsstellung gemäß § 9 Abs. 3 und 4 des Vertrags in das Stiftungsvermögen fallen. Diese vom Gesetz abweichende Abrechnungsregelung sei unzulässig, denn es handele sich bei dem städtebaulichen Vertrag vom 13. Februar 1996 um einen Folgelastenvertrag im Sinne des § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG, der als Aufwandersatzregelung auszugestalten gewesen wäre. Dieser habe auch keinen Vergleichscharakter im Sinne des § 55 VwVfG, weil der Kläger seine Forderungen in vollem Umfang habe durchsetzen können. Allein die Unsicherheit über den Zeitpunkt der tatsächlichen Realisierung des Parkprojekts sei keine ausreichende Grundlage für einen Vergleichsvertrag, denn ein solcher müsse dazu dienen, eine bei verständiger Würdigung des Sachverhalts oder der Rechtslage bestehende Ungewissheit durch gegenseitiges Nachgeben zu beseitigen. Der Ausgleichsbetrag sei auch nicht angemessen, denn von einem Geschäftshaus gehe kein Freizeitbedarf für einen Park aus. Die Fußgängerbrücke über dem Landwehrkanal hätte nicht in die Kostenumlage mit einbezogen werden dürfen, weil sie keine Renaturierungsmaßnahme und der Park auch auf anderem Wege erreichbar sei.

Die Beklagte beantragt als Berufungsklägerin,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 19. Juni 2002 aufzuheben, soweit sich der Rechtsstreit nicht in der Hauptsache erledigt hat, und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt als Berufungsbeklagter,

die Berufung zurückzuweisen, soweit sich der Rechtsstreit nicht in der Hauptsache erledigt hat.

Er bezieht sich im Wesentlichen auf die Rechtsausführungen in dem angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 19. Juni 2002. Auf die ergänzenden Ausführungen in der Berufungserwiderung vom 18. Dezember 2002 wird Bezug genommen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Streitakte sowie auf die Verwaltungsvorgänge verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Das stattgebende Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 19. Juni 2002 ist - soweit hier noch im Streit, weil der Rechtsstreit hinsichtlich der Hauptforderung (Ausgleichszahlung in Höhe von 312.016,00 DM = 159.531,25 EUR) von den Beteiligten übereinstimmend für erledigt erklärt worden und das Urteil des Verwaltungsgerichts damit insoweit wirkungslos ist (§ 173 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 269 Abs. 3 Satz 1 ZPO entsprechend) - rechtlich nicht zu beanstanden. Der Kläger hat einen Anspruch auf die aus dem städtebaulichen Vertrag vom 13. Februar 1996 geltend gemachte Zinsforderung.

I. Rechtsgrundlage für die Zinsforderung ist § 8 Abs. 2 des städtebaulichen Vertrags vom 13. Februar 1996. Danach ist der Ablösungsbetrag vom Tag der Fälligkeit an bis zum Tag der Absendung an die Stiftung Naturschutz Berlin mit einem Zinssatz von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen. Die Fälligkeit trat gemäß § 11 Satz 1 des Vertrags am 23. Mai 1996, dem Tag der Bestandskraft der am 23. April 1996 vom Bezirksamt Mitte von Berlin der Beklagten für ihr Bauvorhaben am Leipziger Platz erteilten Baugenehmigung, ein. Der Zinszeitraum ab Fälligkeit des Ausgleichsbetrags in Höhe von 312 016 DM (= 159.531,25 EUR) erstreckte sich bis zum 23. Januar 2003, weil die Stiftung Naturschutz Berlin einen Zahlungseingang am 24. Januar 2003 bestätigte. Auf dieser Grundlage errechnete das Gericht eine Zinsforderung in Höhe von 51.298,25 EUR; dem haben sich die Beteiligten der Höhe nach angeschlossen.

II. Die Zinsforderung folgt aus der (erledigten) Hauptforderung, auf die der Kläger einen Anspruch hatte, denn der dieser zugrunde liegende öffentlich-rechtliche Vertrag vom 13. Februar 1996 ist rechtswirksam. Ein Verstoß gegen verwaltungsverfahrensrechtliche oder spezialgesetzliche Zulässigkeitsbeschränkungen für öffentlich-rechtliche Verträge ist nicht feststellbar.

1. Rechtsgrundlage für den städtebaulichen Vertrag vom 13. Februar 1996 war § 6 Abs. 3 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch (BauGB-MaßnahmenG) i. d. F. d. Bek. vom 28. April 1993 (BGBl. I S. 622). Hierbei handelt es sich um eine spezialgesetzliche Vorschrift für städtebauliche Folgelastenverträge. Mit einem solchen Vertrag verpflichtet sich der Bauwillige gegenüber der Gemeinde, Kosten und sonstige Aufwendungen zu übernehmen, die durch städtebauliche Planungen oder städtebauliche Maßnahmen sowie Anlagen oder Einrichtungen entstehen, die der Allgemeinheit dienen. Diese können auch außerhalb des Plangebiets liegen, müssen jedoch gemäß § 6 Abs. 3 Satz 3 BauGB-MaßnahmenG Voraussetzung oder Folge des von dem Bauwilligen geplanten Bauvorhabens sein (Kausalitätsgebot, vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: April 2005, § 6 BauGB-MaßnahmenG, RNr. 148, 149, 154). Die vertraglich vereinbarte Leistung muss überdies gemäß § 6 Abs. 3 Satz 4, 1. Halbsatz BauGB-MaßnahmenG den gesamten Umständen nach angemessen sein (Angemessenheitsgebot). Ein solcher Folgelastenvertrag ist gemäß § 6 Abs. 3 Satz 4, 2. Halbsatz BauGB-MaßnahmenG jedoch dann nicht zulässig, wenn der Bauwillige auch ohne die vertraglich geforderte Gegenleistung einen Anspruch auf die Genehmigung hätte (Koppelungsverbot, vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., RNr. 158).

Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.

a) Dem Kausalitätsgebot (§ 6 Abs. 3 Satz 3 BauGB-MaßnahmenG) ist genügt. Es besteht ein Ursachenzusammenhang zwischen dem Bauvorhaben der Beklagten in dem Plangebiet und den Kosten für die städtebauliche Planung von Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets (Errichtung der Parkanlage auf dem Gelände des Gleisdreiecks).

aa) Anlass für den Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 13. Februar 1996 zwischen dem Kläger und der Beklagten war das Bauvorhaben, das die Beklagte im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans I-15 verwirklichen wollte und für das sie eine Baugenehmigung beantragt hatte. Denn nach § 8 a Abs.1 des seit dem 1. Mai 1993 geltenden Gesetzes über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG 1993) i. d. F. d. Bek. vom 12. März 1987 (BGBl. I S. 889), geändert durch Gesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466), war der Kläger zur Entscheidung über Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen der im Plangebiet durch die Bebauung zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft bereits auf der Ebene der Bauleitplanung in entsprechender Anwendung des § 8 Abs. 2 und Abs. 9 BNatSchG 1993 verpflichtet. Er musste schon im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Abwägung über die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie über die mögliche Kompensation etwaiger naturschutzrechtlich relevanter Eingriffe durch Bauvorhaben im Plangebiet abschließend entscheiden. Die Festlegung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen im Rahmen der Bauleitplanung war Teil der städtebaulichen Planung im Sinne des § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., RNr. 149, 186).

Zur Erfüllung des Erfordernisses der Ursächlichkeit genügt es, wenn die städtebauliche Maßnahme dem einzelnen Bebauungsplan zurechenbar ist, ohne dass die Maßnahme auch durch das einzelne Bauvorhaben im Plangebiet adäquat verursacht worden sein muss. Schließlich geht es beim Folgelastenvertrag nicht um eine (echte) Gegenleistung, sondern lediglich um eine Art Aufwendungsersatz (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 2005, BBauBl., H. 10/2005, S. 48 m.w.N.). Dies ist hier der Fall, denn die Planung des der Allgemeinheit dienenden öffentlichen Parks auf dem Gelände des Gleisdreiecks mit Fußgängerbrücke vom Plangebiet über den Landwehrkanal war eine Folge der planerisch gewollten hohen Ausnutzung der Grundstücke im Bereich der qualifizierten Projektbebauungspläne, die in ihren Plangebieten selbst nur noch geringe Möglichkeiten der Kompensation zuließen, so dass die erforderlichen Kompensationsmaßnahmen im Wesentlichen nur außerhalb der Plangebiete vorgesehen werden konnten, aber mit diesen in räumlichem und funktionellem Zusammenhang stehen sollten. Für die Umwandlung der versiegelten und zunächst noch als Baulogistikzentrum für das Plangebiet II-B 5 benötigten Flächen am Gleisdreieck wurde schon damals ein Zeitraum zwischen der Bebauung und der Kompensation von mindestens acht Jahren angenommen (vgl. Begründung Bebauungsplan I-15, Stand: Dezember 1998, S. 27; Umweltverträglichkeitsuntersuchung "Eingriffsgutachten" vom 10. Dezember 1993, S. VIII, XVI, XX; "Villiers-Gutachten", Institut für Städtebau, Mai 1995, S. 4 - 7). Die Kosten hierfür mussten deshalb unter Gewichtung der jeweiligen naturschutzrechtlichen Eingriffe durch die Baumaßnahmen schon vorab errechnet und anteilig auf die Investoren im Plangebiet umgelegt werden.

bb) Die Kausalität ist auch nicht unter dem Aspekt der Erforderlichkeit oder auch Zulässigkeit der vertraglichen Form der Sicherung der Kompensation der naturschutzrechtlich relevanten Eingriffe durch die Bauvorhaben im Plangebiet des Bebauungsplans II-B 5 in Frage gestellt. Zwar sieht das Gesetz in § 8 a Abs. 1 Satz 4 und Abs. 4 BNatSchG 1993 eine vergleichbare Regelung in Form eines Festsetzungs- und Zuordnungsverfahrens auf planungsrechtlichem Wege vor. Dieses Verfahren wäre im vorliegenden Fall jedoch nicht anwendbar gewesen, schloss aber auch nicht die vom Kläger gewählte vertragliche Regelung aus. Zwar sieht es ebenfalls die Möglichkeit der Realisierung einer Gesamtheit von Ausgleichsmaßnahmen in gebündelter Form auf einigen wenigen Flächen vor. Dies hätte jedoch eine Festsetzung der Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs der jeweiligen Bebauungspläne erfordert sowie die anteilige Zuordnung und Kostenfestsetzung durch eine Sammelfestsetzung im Bebauungsplan selbst (vgl. Gassner/Bendomir-Kahlo/Schmidt-Räntsch, BNatSchG, 1. Aufl. 1996, § 8 a RNr. 29 - 31, 51), die innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans II-B 5 wegen des in den Projektbebauungsplänen vorgesehenen hohen Ausnutzungsgrads der Grundstücke nicht erfolgen konnte. Eine Einbeziehung des vorgesehenen Parkgeländes auf dem Gleisdreieck in das Plangebiet kam wegen der auf diesem Gelände noch lastenden eisenbahnrechtlichen Planfeststellung nicht in Betracht (vgl. Schreiben SenBauWo vom 25. August 1995, AZ. II E 34-6142/II-166). Die Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 8 Abs. 2, Abs. 9 BNatSchG 1993, § 14 NatSchG Bln durch Einzelbescheide wäre nach § 8 a Abs. 2 BNatSchG 1993 wiederum von entsprechenden planungsrechtlichen Festsetzungen abhängig gewesen. Deshalb ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass der Kläger anstelle der hier nicht möglichen Festsetzungen von Ausgleichsmaßnahmen im Bebauungsplan bzw. deren Festsetzung im Einzelfall durch Bescheid eine vertragliche Lösung mit den Eigentümern der Eingriffsgrundstücke im Geltungsbereich der Projektbebauungspläne durch Vereinbarung von geeigneten Ausgleichsmaßnahmen auf einer Fläche außerhalb des Bebauungsplans wählte, wie sie planungsrechtlich erst später in § 1 Abs. 3 Satz 4 BauGB geregelt worden ist, aber in § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG im Rahmen eines städtebaulichen Folgelastenvertrags schon vorgesehen war. Durch die bestehende tatsächliche und rechtliche Sondersituation war im vorliegenden Fall ein Gesamtausgleich für alle Eingriffsgrundstücke im Plangebiet, in Form einer Parkanlage außerhalb des Bebauungsplanbereichs und die Beteiligung der Investoren an den Kosten im Umlagewege sowie die von dem Kläger gewählte vertragliche Lösung rechtlich geboten und auch zweckmäßig, zumal der öffentlich-rechtliche Vertrag im Unterschied zum Gesetzesvollzug Lösungen ermöglichen soll, bei denen die Bauleitplanung oder der Verwaltungsakt wegen der rechtlich strengeren Bindungen versagt (vgl. Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Auflage 2001, § 54 RNr. 3).

Diese vertragliche Lösung ist nicht durch das in § 8 a Abs.1 Satz 4 BNatschG 1993 geregelte Festsetzungs- und Zuordnungsverfahren ausgeschlossen und deshalb unzulässig, denn der Vorschrift ist nicht im Wege des Umkehrschlusses zu entnehmen, dass der Gesetzgeber die Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen auf die darin vorgesehenen spezifischen Mittel der Bauleitplanung beschränken wollte. Wählt die Gemeinde die Vertragsform, so verzichtet sie zwar auf den rechtstechnischen Vorteil, den ihr das in § 8 a BNatSchG 1993 geregelte Verfahren als Vollzugs- und Finanzierungsinstrument bietet. In den Fällen, in denen Kompensationsmaßnahmen nur außerhalb des Plangebiets möglich oder auch nur zweckmäßig sind, legt § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG eine vertragliche Lösung nahe. Diese Vorschrift schließt nicht aus, sondern bestätigt vielmehr, dass der Gesetzgeber die Umsetzung einer naturschutzrechtlichen Kompensationsmaßnahme auch durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag für zulässig hält (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1997, BVerwGE 104, 353 = BRS 59 Nr. 11). b) Ein Verstoß des städtebaulichen Vertrages gegen das Koppelungsverbot (§ 6 Abs. 3 Satz 4, 2. Halbsatz BauGB-MaßnahmenG) ist nicht gegeben. Eine gesetzesinkongruente oder nicht zusammenhängende Leistungen koppelnde Vereinbarung, die die Zulässigkeit des städtebaulichen Vertrags vom 13. Februar 1996 in Frage stellen könnte, ist nicht getroffen worden.

aa) § 2 Abs. 1 des Vertrags, in dem der Eingriff in Natur und Landschaft durch das Bauvorhaben der Beklagten "fingiert" wurde, ist mit dem Gesetz vereinbar, denn die Beklagte hätte keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung auch ohne eine Verpflichtung zu naturschutzrechtlichen Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen gehabt. Dies wäre nur anders gewesen, wenn die Voraussetzungen des § 8 a Abs. 6 BNatSchG 1993 vorgelegen hätten, der einen Eingriffsausschluss bei Vorhaben innerhalb der unbeplanten, im Zusammenhang bebauten Ortsteile vorsieht, die nach § 34 BauGB zulässig sind. Solche Vorhaben in unbeplanten Innenbereichen sind danach - selbst wenn sie einen naturschutzrechtlich relevanten Eingriff darstellen - von der naturschutzrechtlichen Ausgleichspflicht freigestellt. Der Gesetzgeber wollte durch diese Fiktion des Eingriffsausschlusses die Innenbereichsentwicklung fördern (vgl. Gassner u.a., BNatSchG, § 8 a RNr. 45 m.w.N.). Die naturschutzrechtlich relevante Eingriffsqualität des Neubauvorhabens der Beklagten im Plangebiet I-15 ist jedoch zum einen im vorliegenden Fall durch das Eingriffsgutachten der Arbeitsgemeinschaft Umweltplanung vom 10. Dezember 1993 (S. VII, XXIV) tatsächlich festgestellt und nicht nur im Vertrag fingiert worden. Zum anderen handelte es sich bei dem brachgefallenen Gelände um den Potsdamer und Leipziger Platz vor der Wiederbebauung bauplanungsrechtlich nicht um einen unbeplanten Innenbereich i. S. d. § 34 Abs.1 BauGB, sondern um eine Außenbereichsinsel im Innenbereich. Für die Annahme einer Innenbereichsqualität des Bereichs um den Leipziger/Potsdamer Platz fehlte es vor der Wiederbebauung an den maßstabbildenden Bezugsobjekten. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts Berlin in dem angefochtenen Urteil vom 19. Juni 2002, S. 7 Bezug genommen (§ 117 Abs. 5 VwGO). Ergänzend ist auszuführen, dass eine Bebauung ihre prägende Wirkung nur solange behält, wie nach der Verkehrsauffassung noch mit der Aufnahme einer gleichartigen Nutzung gerechnet werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. August 1998, BRS 60 Nr. 83; Urteil vom 19. September 1986, BVerwGE 75, 34 [36 ff.] = BRS 46 Nr. 52; OVG Bln, Beschluss des 2. Senats vom 21. Mai 2003 - OVG 2 S 40.02 - m.w.N.). Dies setzt einen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Beseitigung des früheren und der Errichtung des neuen Gebäudes voraus, nachdem sich eine Wiederbebauung des ehemals bebauten Grundstücks noch aufdrängt, weil die Verkehrsauffassung bei Berücksichtigung der bisher vorhandenen und nunmehr fehlenden Bebauung diese Bebauung geradezu vermisst (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1974, BRS 28 Nr. 114 = BVerwGE 47, 126 [131 f.]; BVerwG, Urteil vom 12. September 1980, BRS 36 Nr. 55). Wie diese Zeitspanne zu bemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab und lässt sich nicht anhand abstrakter Maßstäbe beurteilen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. November 1999, BRS 62 Nr. 100). Dass eine derartige Situation selbst bei einer innerstädtischen Vorkriegsbebauung mit Zentrumsfunktion, die im Zuge der Kriegs- und Nachkriegsereignisse sowie der nachfolgenden Räumungs- und Grenzbefestigungsmaßnahmen flächendeckend zerstört worden ist, nach Ablauf mehrerer Jahrzehnte nicht mehr gegeben ist, bedarf keiner näheren Darlegung (vgl. auch OVG Bln, Urteil des 2. Senats vom 28. Mai 2003 - OVG 2 B 24.98 -).

bb) Die Baugenehmigung ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht von einer außervertraglichen weiteren Leistung abhängig gemacht worden, die eine zusätzliche wirtschaftliche Gegenleistung in der Art eines unzulässigen "Verkaufs von Hoheitsrechten" darstellt (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1973, BRS 27 Nr. 47; BayVGH, Urteil vom 12. Mai 2004, NVwZ-RR 2005, 781, 782). Dem Kläger ist von der Beklagten aufgrund der zeitlichen Verzögerung des Grunderwerbs für die Parkfläche am Gleisdreieck nicht faktisch ein "zinsloser Kredit" gewährt oder der Stiftung Naturschutz Berlin ein zur freien Verfügung stehender Zinsgewinn verschafft worden.

Zum einen stand die Herstellung der Kompensationsmaßnahmen schon bei Vertragsschluss unter dem Vorbehalt der Schaffung der eigentumsrechtlichen Voraussetzungen (§ 4 Abs. 1 Satz 2 des Vertrags), wobei aufgrund der besonderen Umstände nicht genauer hatte angegeben werden können, in welchem Zeitraum mit der voraussichtlichen Realisierung des Parkprojekts zu rechnen war, weil die zukünftigen Parkflächen auf dem Gleisdreieck erst noch als Baulogistikzentrum für die Bebauung im Geltungsbereich des Koordinierungsbebauungsplans II-B 5 genutzt werden sollten und damit die Dauer der "Zwischennutzung" (vgl. OVG Bln, Beschluss des 2. Senats vom 30. Oktober 1998, BRS 60 Nr. 48 = BauR 99, 140) ihrerseits von dem Baufortschritt dort abhängig war. Das Eingriffsgutachten vom 10. Dezember 1993 ging von einer Aufgabe des Baulogistikzentrums frühestens Anfang der Jahrtausendwende aus sowie von einer mindestens um acht Jahre verzögerten Herstellung der Parkanlage. Die relative Offenheit der Realisierung des Parkprojekts bei Vertragsabschluss in zeitlicher Hinsicht - jedoch nicht Aussichtslosigkeit des Grunderwerbs (siehe hierzu Ausführungen im Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 19. Juni 2002, S. 9 zum "Notenwechsel"; ebenso OVG Berlin, Beschluss des 2. Senats vom 30. Oktober 1998, a.a.O.) - ist damit Vertragsbestandteil geworden.

Die Verzögerung wurde auch in die Bilanzierung des Kompensationserfordernisses mit eingearbeitet (vgl. Eingriffsgutachten vom 10. Dezember 1993, S. XVI), so dass der von der Beklagten genannte Widerspruch zu der vom Sinn und Zweck naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen vorausgesetzten Zeitnähe dadurch weitgehend relativiert worden ist.

Dieser Zeitablauf bringt es mit sich, dass sich die eingezahlten Ausgleichsbeträge zwischenzeitlich verzinst haben. Diese Zinsen stehen der Stiftung Naturschutz Berlin jedoch - entgegen der Behauptung der Beklagten - nicht zur Finanzierung allgemein umweltpolitischer Belange zur freien Verfügung, sondern werden gemäß § 9 Abs. 1 zu der noch ausstehenden Rechnungsbegleichung für die Herstellung der Ausgleichsmaßnahmen in Form des Parkgeländes herangezogen. Die Verzinsung dient damit zugleich dazu, die in diesem Zeitraum zu erwartende Teuerungsrate mit abzufangen, zumal Nachforderungen gegenüber der Beklagten vertraglich ausgeschlossen sind.

c) Das Angemessenheitsgebot (§ 6 Abs. 3 Satz 4, 1. Halbsatz BauGB-MaßnahmenG) ist durch den städtebaulichen Vertrag vom 13. Februar 1996 gewahrt. Bei der Maßstabsbildung für die Angemessenheit des geforderten Ausgleichsbetrags ist zu berücksichtigen, dass Folgelastenverträge keine "echte" Gegenleistung für eine staatliche Leistung im Sinne eines Leistungsaustauschs im engeren Sinne zum Gegenstand haben, sondern nur "eine Art Aufwandsersatz" (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 2005, BBauBl., H. 10/2005, S. 48; Urteil vom 14. August 1992, BRS 54 Nr. 29; Urteil vom 6. Juli 1973, a.a.O.). Es genügt deshalb für die Angemessenheit, wenn die Folgekosten aufgrund bestimmter Folgemaßnahmen dem Zahlungspflichtigen im Sinne einer Ursächlichkeit für den entstandenen Bedarf zurechenbar sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 2005, a.a.O.; Urteil vom 14. August 1992, a.a.O.) und auch sonst nicht hinsichtlich der Höhe außer Verhältnis zu der erteilten Baugenehmigung stehen. Die Angemessenheit der Höhe der durch den Folgelastenvertrag vom 13. Februar 1996 begründeten Zahlungspflicht bemisst sich an der naturschutzrechtlichen Rechtfertigung des Gesamtvolumens der Ausgleichsmaßnahmen sowie des für die Beklagte anhand eines Verteilungsschlüssels errechneten Anteils. Der Umfang der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen wurde im vorliegenden Fall von den an dem Bebauungsplanverfahren beteiligten Gutachtern in einem aufwendigen Bewertungsverfahren nach der "Hessischen Liste" ermittelt (vgl. Eingriffsgutachten vom 10. Dezember 1993, S. VIII ff.), und der Kompensationsbedarf jeweils prozentual bebauungsplanbezogen errechnet sowie über einen Verteilungsschlüssel auf die Investoren im Plangebiet umgelegt. Dieses Verfahren ist hinreichend konkretisiert und individualisiert (vgl. hierzu BayVGH, Urteil vom 12. Mai 2004, NVwZ-RR 2005, 781,782). Für den Bebauungsplan I-15 ergab dies einen Anteil von 16,75 % und für die Beklagte von 0,68 %.

Die kostenmäßige Einbeziehung der Fußgängerbrücke über den Landwehrkanal in die Umlage (§ 7 Abs. 4 des Vertrags) ist unter dem Gesichtspunkt der Angemessenheit nicht zu beanstanden, weil auch der Bau von Zugangserleichterungen zu Landschaftsteilen, die sich zur Erholung der Bevölkerung besonders eignen, als Flächenerschließungsmaßnahme im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 11 und 12 BNatSchG 1993 zu den Zielen des Naturschutzes und der Landschaftspflege gehört, und die Fußgängerbrücke über den Landwehrkanal erst den Funktionszusammenhang mit dem Plangebiet schafft. Ob der zukünftige Park vom Leipziger Platz aus auch auf anderem Wege erreichbar wäre und die Gewerbebauten dort einen Freizeitbedarf auslösen, spielt aufgrund der objektiven Funktion der naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen und der Zielsetzung des § 8 a BNatSchG 1993 für die Angemessenheit keine Rolle. Überdies sind nur 43,9 % der berechneten Gesamtkosten für die Ausgleichsmaßnahmen nach Angaben des Klägers in die anteilige Heranziehung der Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-15 und somit auch in den Kostenanteil der Beklagten aus dem städtebaulichen Vertrag eingeflossen. Dies ist von der Beklagten nicht substantiiert angegriffen worden. Vielmehr hat sie in § 6 Abs. 3 des städtebaulichen Vertrags selbst bestätigt, dass ihr Kostenanteil zur Finanzierung der Kompensationsmaßnahmen den "gesamten Umständen nach angemessen ist", so dass ihr unsubstantiiertes Bestreiten nach Ausnutzung der Baugenehmigung eher treuwidrig erscheint.

d) Soweit der städtebauliche Vertrag vom 13. Februar 1996 in § 10 nur eine Abrechnung der Herstellungskosten für den Park mit der Stiftung Naturschutz Berlin statt mit der Beklagten vorsieht, und deren Leistungsbegrenzung auf die Höhe der von den Investoren eingezahlten Ablösungsbeträge einschließlich der Zinsen (§ 9 Abs. 1 und 2 des Vertrags), stellt diese vertragliche Konstruktion der Einbeziehung eines Dritten als "Vermögensverwalter" keine gesetzesinkongruente Regelung dar, die zur Unwirksamkeit des Vertrags führt, auch wenn sie nicht der in § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG vorgesehenen Abrechnung mit dem Bauwilligen entspricht. Diese vertragliche Konstruktion folgt aus dem Umstand, dass mit der Zahlung der Ablösungssumme gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 des Vertrages Nachforderungen ausgeschlossen, d.h. alle gegenseitigen Forderungen endgültig ausgeglichen sein sollten und damit keine Abrechnung mehr mit der Beklagten in Betracht kommt. Diese Regelung ist der typische Kern eines Vergleichsvertrages im Sinne des § 55 VwVfG, der auch nur ein Vertragselement im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Folgelastenvertrags nach § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG sein kann (vgl. Stelkens/Bonk u.a., VwVfG, § 55 RNr. 39). Die für eine vergleichsweise Regelung erforderliche Unsicherheit und das gegenseitige Nachgeben lagen hier in der bei Vertragsabschluss getroffenen sehr langfristigen Kostenprognose, sowie dem Umstand, dass ein Hinausschieben der Abrechnung mit der Beklagten für den Kläger die Frage der zukünftigen Liquidität - auch etwaiger Rechtsnachfolger - der Beklagten aufgeworfen und für die Beklagte eine dauerhafte Belastung des Grundstücks mit einer "Kostenunsicherheit" bedeutet hätte, die sich im Falle einer etwaigen Veräußerung des Grundstücks, wie sie auch zwischenzeitlich erfolgt ist, ungünstig hätte auswirken können. Dass § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG einen solchen zwischengeschalteten Dritten als "Vermögensverwalter" und eine Abrechnung aufgrund einer Kostenprognose für Folgelastenverträge nicht vorsieht, kann nicht im Sinne eines gesetzlichen Ausschlusses einer solchen vertraglichen Regelung verstanden werden. Denn im Vordergrund steht auch hier die in § 8 a Abs. 1 BNatSchG 1993 normierte naturschutzrechtliche Zielsetzung, Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen für bauliche Eingriffe zu schaffen. Maßgebend ist insoweit der Erfolg, der auch mit vertraglichen Mitteln erreicht werden kann, solange keine gesetzlichen Regelungen dem ausdrücklich entgegenstehen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1997, BVerwGE 104, 353 = BRS 59 Nr. 11).

2. Der Umstand, dass sich der Grunderwerb am Gleisdreieck verzögert hat, führt zu keinem Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten als der nach dem Vertrag Vorleistungspflichtigen aufgrund einer möglichen Unsicherheitseinrede (§ 62 Satz 2 VwVfG, § 321 Abs. 1 BGB), denn es sind keine Umstände erkennbar, die die Leistungsfähigkeit des Klägers ernsthaft gefährdet erscheinen lassen. Im Gegenteil ist den im Protokoll der mündlichen Verhandlung genannten Artikeln im "Tagesspiegel" vom 29. September 2005 und vom 27. Oktober 2005 zu entnehmen, dass das Gelände nunmehr für die Öffentlichkeit zur Beteiligung an der Planung der konkreten Gestaltung des Parks durch Vorschläge auch für einen nachfolgenden Wettbewerb zugänglich und der "erste Spatenstich" für den Herbst 2006 vorgesehen ist. Dieser weitere Fortschritt bei der Verwirklichung des Parkprojekts wurde durch die in der mündlichen Verhandlung am 9. November 2005 zu Protokoll erklärten Angaben der Vertreterin des Klägers bestätigt. Danach wurde am 27. September 2005 eine notarielle Rahmenvereinbarung zwischen dem Land Berlin und der Vivico (Vermögensverwertungsgesellschaft der Deutschen Bahn) abgeschlossen, die Regelungen über die notwendigen Grundstücksübertragungen für das Gelände des zukünftigen Parks auf dem Gleisdreieck enthält. Diese weitere Absicherung des Grunderwerbs erfolgte zwar später als bei Vertragsabschluss von den Beteiligten angenommen, stellt aber angesichts der Komplexität der städtebaulichen Maßnahme insgesamt nicht die Voraussetzungen für den Abschluss des städtebaulichen Vertrages vom 13. Februar 1996 im Sinne eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§§ 60, 62 Satz 2 VwVfG/§ 313 BGB) in Frage.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 161 Abs. 2 VwGO. Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, führen die vorstehenden Ausführungen zur Rechtmäßigkeit der von dem Kläger zunächst noch geltend gemachten Hauptforderung (Ausgleichszahlung) dazu, dass die Kosten des erledigten Teils ebenfalls zu Lasten der Beklagten gehen und damit die Kosten des Verfahrens insgesamt.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis folgen aus § 167 Abs. 1 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wurde nicht zugelassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Zulassungsgründe vorliegt.

Ende der Entscheidung

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