Judicialis Rechtsprechung

Im Rahmen der Genehmigungsfreistellung (§ 63 LBO 2004) für (generell) Gebäude bis zur Gebäudeklasse 3 (§ 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 LBO 2004) in qualifiziert beplanten Bereichen (§ 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 LBO 2004) sind die sich aus den uneingeschränkt anwendbar bleibenden materiell-rechtlichen Vorschriften ergebenden Abwehrrechte des Nachbarn gegebenenfalls durch eine auf die Einstellung der Bauarbeiten zielende Regelungsanordnung nach Maßgabe des § 123 Abs. 1 VwGO vorläufig sicherungsfähig. Beurteilungsgegenstand für den Antrag auf Verpflichtung der Bauaufsichtsbehörde zur Einstellung von Bauarbeiten ist die tatsächlich ausgeführte bauliche Anlage. Die bisweilen gravierenden wirtschaftlichen Folgen verzögerter Baufertigstellung infolge einer Baueinstellung sind in Fällen, in denen ein Bauherr auf der Grundlage einer kraft Bundesrechts (§ 212a BauGB) sofort vollziehbaren Baugenehmigung trotz Kenntnis des Vorliegens von Nachbarrechtsbehelfen (rechtmäßig) mit der Verwirklichung seines Vorhabens begonnen hat, eine vom Bauherrn bei seinen Planungen zu berücksichtigende Folge. Diese Erwägungen müssen erst recht für den Bereich des genehmigungsfreien Bauens (§ 63 LBO 2004) gelten, dessen Einführung und Erweiterung eine stärkere -und ausdrücklich so gewollte - Betonung der Eigenverantwortlichkeit des Bauherrn für die Einhaltung des materiellen Rechts beinhaltet. Die Bauaufsichtsbehörde ist nach der unverändert umfassenden gesetzlichen Aufgabenbeschreibung in § 57 Abs. 2 LBO 2004 (vormals: § 62 Abs. 2 LBO 1996) durch eine Genehmigungsfreistellung des Vorhabens nicht davon entbunden, gegebenenfalls schon bei der "Errichtung" solcher baulichen Anlagen über die Einhaltung der materiellen Vorschriften insbesondere des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts zu "wachen" und daher gegebenenfalls verpflichtet, (auch schon) zur Verhinderung der Schaffung nachbarrechtswidriger Zustände tätig zu werden. Für den Nachbarschutz ist es nicht von Bedeutung, ob der Bauherr, die Gemeinde oder die Bauaufsichtsbehörde das konkrete Vorhaben der Beigeladenen hinsichtlich der anlagenbezogenen Anforderungen (§ 63 Abs. 1 LBO 2004) und in Bezug auf das Vorliegen der rechtlichen Vorgaben des § 63 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 LBO 2004 zutreffend dem Genehmigungsfreistellungsverfahren zugeordnet haben. Aus dem Nichtvorliegen dieser Anforderungen allein ließe sich eine Nachbarrechtsverletzung nicht herleiten. Aus Gründen der Rechtssicherheit muss eine von der Gemeinde nach Maßgabe des § 68 Abs. 3 LBO 2004 für den genehmigungsfreigestellten Bereich selbständig zu erteilende Befreiung im Erklärungsinhalt eindeutig sein (hier verneint für die bloße Anbringung eines amtlichen Stempels mit Unterschrift auf einem von dem Bauherrn vorgelegten Befreiungsantrag/Vordruck).

Der Eintritt der Befreiungsfiktion gemäß § 68 Abs. 3 Satz 2 LBO 2004 setzt den Eingang eines vollständigen Befreiungsantrags voraus. Der nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauVorlVO 2004 hierfür geltenden Forderung des Verordnungsgebers nach einer Angabe von Gründen genügt ein formelhafter Hinweis in Befreiungsanträgen auf "architektonische Gründe" jedenfalls für eine beabsichtigte Nichteinhaltung einer Begrenzung der Wohnungszahl (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) nicht.

Ein betroffener Nachbar kann im Falle der Erteilung einer Befreiung von einer nachbarschützenden Festsetzung eines Bebauungsplans in einem Rechtsbehelfsverfahren mit Erfolg das Nichtvorliegen der objektiv-tatbestandlichen Befreiungsvoraussetzungen (§ 31 Abs. 2 BauGB) einwenden.

Zu der Frage des nachbarschützenden Charakters einer Festsetzung über Begrenzung der Wohnungszahl auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB (hier auf zwei) im Falle der Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 14 Wohneinheiten.

Ein Abwehranspruch des Nachbarn auf der Grundlage der Wohnungszahlbegrenzung setzt zwingend voraus, dass er sich selbst an die Festsetzung hält.

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Tenor:

Auf die Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts des Saarlandes vom 3. November 2005 - 5 F 28/05 - abgeändert und der Antragsgegner verpflichtet, die Bauarbeiten zur Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses auf dem Grundstück Parzellen Nr. 53/3, Nr. 56/5 und Nr. 81/106 in Flur 1 der Gemarkung H sofort vollziehbar einzustellen und diese Anordnung erforderlichenfalls durchzusetzen.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Antragsgegner und der Beigeladenen jeweils zur Hälfte auferlegt, mit Ausnahme ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten, die sie jeweils selbst tragen.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 7.500,- EUR festgesetzt.

Gründe:

I. Am 28.7.2005 reichte die Beigeladene bei der Gemeinde W unter Bezugnahme auf eine Genehmigungsfreistellung nach § 63 LBO 2004 vom 9.7.2005 datierende Bauvorlagen für den "Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 14 Wohneinheiten" auf dem Grundstück Parzellen Nrn. 53/3, 56/5 und 81/106 in Flur 1 der Gemarkung H ein. Die maximale Höhe des im Hauptbaukörper 14,48 m auf 38,20 m umfassenden Gebäudes ist in den vorgelegten Plänen vorderseitig zu der südlich vorgelagerten Erschließungsstraße hin mit 9,825 m vermaßt und soll aufgrund des nach Norden abfallenden Geländes an der Rückseite 11,25 m erreichen. Die Dachneigung soll 5 0 betragen. Nach den Grundrissen sollen im Kellergeschoss an der Nordostecke des Hauses eine Wohnung, im Erd- und im ersten Obergeschoss jeweils fünf Wohnungen sowie in einem darüber befindlichen "Penthouse" weitere drei Wohnungen hergestellt werden. Nach einer beigefügten Berechnung soll es sich weder beim Keller- noch bei dem mit seinen Außenmauern gegenüber dem Obergeschoss zurückgesetzten Dachgeschoss ("Penthouse") um ein Vollgeschoss handeln.

In den Unterlagen wurde auf die Belegenheit des Grundstücks im Geltungsbereich eines am 19.5.2005 vom Gemeinderat beschlossenen und unter dem 22.7.2005 amtlich bekannt gemachten Bebauungsplans "I W " der Gemeinde W , von der die Beigeladene das Baugrundstück im Jahre 2005 erworben hat, hingewiesen. Ausweislich einer vom Antragsteller, der unter anderem Investor eines im Plangebiet befindlichen Seniorenzentrums und einer Anlage für betreutes Wohnen ist, zur Akte gereichten, zwar nicht mit Verfahrensvermerken versehenen, aber von den übrigen Verfahrensbeteiligten hinsichtlich ihrer Übereinstimmung mit dem Original nicht in Frage gestellten Ablichtung dieses Plans wurden für den als Bauplatz ausersehenen Bereich ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, die Zahl der höchstzulässigen Wohnungen in den Gebäuden auf zwei - bei Doppelhäusern je Haushälfte - und die Zahl der Vollgeschosse auf zwei begrenzt und Ausnutzungszahlen von 0,4 (GRZ) und 0,8 (GFZ) sowie für zweigeschossige Gebäude eine Dachneigung zwischen 20 0 und 26 0 festgeschrieben.

Der Beginn der Bauarbeiten wurde für den 15.8.2005 angezeigt. Mit Datum vom 29.8.2005 übersandte die Gemeinde W dem Antragsgegner unter Bezugnahme auf § 63 Abs. 3 LBO 2004 eine Ausfertigung des Bauantrags "zur Kenntnisnahme".

Mit Eingang am 23.9.2005 forderte der Antragsteller den Antragsgegner unter Hinweis auf seine Stellung als Eigentümer eines gegenüber liegenden sowie drei weiterer "unmittelbar angrenzender" Grundstücke und "eklatante Verstöße" gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans auf, die von ihm - dem Antragsteller - Anfang des Monats festgestellten Bauarbeiten einzustellen. Gleichzeitig erhob er vorsorglich Widerspruch gegen einen etwaigen Befreiungsbescheid.

Unter dem 26.9.2005 übersandte die Gemeinde W dem Antragsgegner dann insgesamt drei auf den 23.9.2005 datierte und mit Eingangsstempeln vom 26.9.2005 versehene Befreiungsanträge der Beigeladenen und zwar hinsichtlich der Festsetzung der zulässigen Wohnungszahl von zwei um zwölf Wohnungen, hinsichtlich einer Überschreitung der Grundflächenzahl (0,4) um 130,30 qm (im Ergebnis: 0,49) und hinsichtlich der Unterschreitung der vorgeschriebenen Dachneigung. In allen drei Fällen wurde um einen "Dispens aus architektonischen Gründen" gebeten. Die Vordrucke enthalten jeweils einen Stempel der Gemeinde und daneben einen unterschriebenen Zusatz: "Der Bürgermeister, Im Auftrag (L ), Bauamtsleiter". Gleichzeitig bat die Gemeinde um einen "Austausch" des "Nachweises der baulichen Nutzung" und wies insoweit darauf hin, dass darin ursprünglich von einer falschen Grundstücksgröße ausgegangen worden sei.

Mit Schreiben vom 27.9.2005 teilte das Gemeindebauamt dem Antragsteller mit, der "Bauantrag" sei im Freistellungsverfahren "in Absprache mit der Fachaufsicht", dem Antragsgegner, "gestellt" worden und gleiches gelte für die Befreiungen. Auf dieser Grundlage sei die "Genehmigung" mit Befreiungen erteilt worden. Auch sei die Gemeinde zu einer Änderung des Bebauungsplans bereit. Der Antragsteller habe nicht erwarten können, dass lediglich zwei Wohnungen auf dem Baugrundstück entstünden. Er habe dieses zu einem früheren Zeitpunkt selbst erwerben und mehrere Wohnungen dort errichten wollen. Es handele sich um eine "harmonische Weiterentwicklung" des Baugebiets, in das sich das Projekt "bestens einfüge".

Mit Eingang beim Verwaltungsgericht am 29.9.2005 beantragte der Antragsteller die Verpflichtung des Antragsgegners zur sofortigen Einstellung der Bauarbeiten im Wege einer einstweiligen Anordnung. Er verwies auf die Nichteinhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplans und auf eine daraus abzuleitende Verletzung seiner Rechte. Unter anderem heißt es in dem Antrag, hier werde auf "plumpe Weise" versucht, ihn - den Antragsteller - in seinen Rechten zu beschneiden. Er selbst habe von einem zuvor beabsichtigten Erwerb des Baugrundstücks Abstand genommen, nachdem ihm "laut Bebauungsplan auf speziellen Wunsch der Gemeinde lediglich zwei Wohnungen genehmigt worden wären". Demgegenüber würden nun offenbar der Beigeladenen "anscheinend aus freundschaftlicher Verbundenheit ... aus der hohlen Hand nachträglich Befreiungen erteilt".

Mit Beschluss vom 3.11.2005 wies das Verwaltungsgericht den Antrag zurück. In der Begründung heißt es, die Nichtbeachtung mehrerer planerischer Festsetzungen in dem der Beurteilung zugrunde zu legenden Bebauungsplan führe nicht zu einer Rechtsverletzung des Antragstellers. Das gelte insbesondere für die Begrenzung der Wohnungszahl, aber auch hinsichtlich der das Maß der baulichen Nutzung konkretisierenden Festsetzung über die zulässige Grundflächengröße oder die in den Bebauungsplan aufgenommene örtliche Bauvorschrift über die zulässigen Dachneigungen. Ein Verstoß gegen das Gebot nachbarlicher Rücksichtnahme sei ebenfalls nicht zu erkennen.

Die Entscheidung wurde dem Antragsteller am 14.11.2005 zugestellt. Mit seiner am 22.11.2005 erhobenen Beschwerde macht er geltend, den verletzten Festsetzungen des Bebauungsplans "I W " komme entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts nachbarschützende Wirkung zu. Die Festsetzung über die Begrenzung der zulässigen Wohnungszahl sei dem städtebaulichen Kriterium der Art baulicher Nutzung zuzuordnen und begründe daher typischerweise ein Austauschverhältnis unter den Normunterworfenen. Auch wenn der Ortsgesetzgeber gerade bei dieser Festsetzung die Möglichkeit rein objektiver Festlegung der Begrenzung habe, sei entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts im Zweifel von einer drittschützenden Festlegung auszugehen. Hierbei sei die Rechtsprechung zur so genannten "Familienheimklausel" in älteren Bebauungsplänen zu beachten. Außerdem ergäben sich aus der Planbegründung Anhaltspunkte für eine damit beabsichtigte Wahrung der Interessen der Bewohner des Gebiets. Bei Aufstellung des Bebauungsplans habe die Gemeinde W gerade Wert darauf gelegt, im allgemeinen Wohngebiet lediglich eine Bebauung im Rahmen der Zwei-Wohnungs-Klausel zuzulassen. Das sei mit einer ansonsten negativen Belastung der anderen Flächen und der näheren Umgebung begründet worden. Dabei habe man einen Ausgleich für den Bereich "Seniorenzentrum" und "betreutes Wohnen" schaffen wollen, da die Belastung der anderen Anwohner dadurch als "ausgereizt" angesehen worden sei. Gerade die Gemeinde als Verkäuferin der Grundstücke habe gegenüber den Erwerbern mit dieser "Ausgewogenheit" des Bebauungsplans geworben und dessen Regelungen sogar in die Kaufverträge aufgenommen. Auch das zeige, dass hier ein Nachbarschutz gewollt gewesen sei. Er - der Antragsteller - habe beim Kauf der Grundstücke im Bereich des allgemeinen Wohngebiets auf die Einhaltung der Festsetzung vertraut, zumal ihm selbst eine weitergehende Bebauung des nunmehrigen Baugrundstücks verwehrt worden sei. Aufgrund der Mehrbelastung durch zehn weitere Wohnungen, lediglich einem Eingang des Gebäudes und den zu erwartenden Verkehrsbelastungen sei das Vorhaben auch als rücksichtslos zu bewerten.

Der Antragsgegner hat sich zur Sache nicht geäußert.

Die Beigeladene beantragt die Zurückweisung der Beschwerde. Sie bezieht sich auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Insbesondere sei es zutreffend, dass die Zwei-Wohnungs-Klausel nicht der nachbarlichen Abwehr von größeren Wohneinheiten dienen solle. Entsprechend der Plankonzeption sei ein Großteil des Plangebiets dem Seniorenzentrum und den Bereichen für betreutes Wohnen vorbehalten worden und nur maximal neun Grundstücke des Plangebiets südlich der Achse zwischen der Schule im Westen und dem Kindergarten im Osten stünden für eine hinsichtlich der Wohnungszahl eingeschränkte Bebauung überhaupt zur Verfügung. Dass insoweit ein nachbarliche Abwehrrechte begründendes Austauschverhältnis geschaffen werden sollte, sei nahezu auszuschließen. Dass die Festsetzung Abwehrrechte für den Antragsteller als Eigentümer von Grundstücken aus dem Bereich "Betreutes Wohnen" vermittle, sei noch weniger anzunehmen.

II. Die gemäß § 146 VwGO statthafte Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 3.11.2005 - 5 F 28/05 - ist zulässig und begründet. Die nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO den gerichtlichen Prüfungsumfang im Beschwerdeverfahren bestimmende Beschwerdebegründung gebietet eine abweichende Beurteilung des Eilrechtsschutzbegehrens des Antragstellers.

Da das Vorhaben der Beigeladenen unter Inanspruchnahme der Regelung über die Genehmigungsfreistellung (§ 63 LBO 2004) für (generell) Gebäude bis zur Gebäudeklasse 3 (§ 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 LBO 2004) in qualifiziert beplanten Bereichen (§ 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 LBO 2004) ohne Baugenehmigung ausgeführt wird, lässt sich der Nachbarschutz verfahrensrechtlich nicht im Rahmen der vom Prozessrecht gegen Verwaltungsakte zur Verfügung gestellten Rechtsbehelfe (Widerspruch und Anfechtungsklage) und - bezogen auf den vorläufigen Rechtsschutz - nicht im Wege des in dem Bereich nach § 123 Abs. 5 VwGO grundsätzlich vorrangigen Aussetzungsverfahrens (§§ 80a, 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO) abwickeln. Vielmehr sind die unabhängig von der bauverfahrensrechtlichen Einordnung eines Bauvorhabens den nach § 60 Abs. 2 LBO 2004 uneingeschränkt maßgeblich bleibenden Anforderungen des materiellen Baurechts zu entnehmenden nachbarlichen Abwehransprüche gegen ein Bauvorhaben gegebenenfalls im Wege eines Verpflichtungsbegehrens auf Einschreiten gegenüber der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde, hier dem Antragsgegner, geltend zu machen. Was die Verhinderung der Bauausführung betrifft, sind derartige Nachbarrechte durch eine Regelungsanordnung nach Maßgabe des § 123 Abs. 1 VwGO vorläufig sicherungsfähig.

Der Antragsgegner ist richtiger Adressat für dieses Rechtsschutzbegehren. Er ist nach der unverändert umfassenden gesetzlichen Aufgabenbeschreibung in § 57 Abs. 2 LBO 2004 (vormals: § 62 Abs. 2 LBO 1996) - was dessen Stellungnahme vom 6.10.2005 zu dem Eilrechtsschutzantrag des Antragstellers vermuten lassen könnte - durch eine Genehmigungsfreistellung des Vorhabens nicht davon entbunden, gegebenenfalls schon bei der "Errichtung" solcher baulichen Anlagen über die Einhaltung der materiellen Vorschriften insbesondere des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts zu "wachen" und gegebenenfalls verpflichtet, (auch schon) zur Verhinderung der Schaffung nachbarrechtswidriger Zustände tätig zu werden. Zur Ermöglichung einer Kontrolle der Einhaltung materiell-rechtlicher Anforderungen ist der Bauherr auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren (§ 63 LBO 2004) - und zwar ohne Einschränkungen gegenüber dem "normalen" Baugenehmigungsverfahren - gehalten, vollständige Bauvorlagen einzureichen (§ 1 Abs. 1 BauVorlVO 2004). Das verbietet es, dass die Bauaufsichtsbehörde sich aus Anlass des Vorliegens ganz konkreter, bereits während der Bauphase geltend gemachter Nachbareinwände, die möglicherweise im Nachhinein aufgrund offensichtlicher Rechtsverstöße Veranlassung zum Erlass in den Auswirkungen viel weiter reichender repressiver Anordnungen nach § 82 Abs. 1 und 2 LBO 2004, etwa gerichtet auf Beseitigung der Anlage zur Durchsetzung nachbarlicher Abwehransprüche, geben können, jeder Beurteilung des Vorhabens enthält.

Für den vom Antragsteller reklamierten Nachbarschutz ist es ferner nicht von Bedeutung, ob der Bauherr, die Gemeinde W oder der Antragsgegner das konkrete Vorhaben der Beigeladenen hinsichtlich der anlagenbezogenen Anforderungen (§ 63 Abs. 1 LBO 2004) und in Bezug auf das Vorliegen der rechtlichen Vorgaben des § 63 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 LBO 2004 zutreffend dem Genehmigungsfreistellungsverfahren zugeordnet haben. Aus dem Nichtvorliegen dieser Anforderungen allein ließe sich eine Nachbarrechtsverletzung nicht herleiten. Eine solche kann sich nicht aus verfahrensrechtlichen Bestimmungen, etwa über eine ausreichende Beteiligung des Nachbarn vor der Erteilung von seine Belange berührenden Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans (§ 71 Abs. 1 Satz 1 LBO 2004) im genehmigungsfreigestellten Bereich durch die Standortgemeinde (§ 68 Abs. 3 Satz 1 LBO 2004), ergeben, sondern nur aus einer Verletzung auf das Bauvorhaben anwendbarer und im konkreten Fall nicht eingehaltener nachbarschützenden Bestimmungen des materiellen (Bau-)Rechts.

Vor dem Hintergrund ist es auch gleichgültig, ob die Beigeladene den umfangreichen Anforderungen der Bauvorlagenverordnung im Bereich der Genehmigungsfreistellung genügt hat oder nicht. Ein etwaiger Verstoß böte ebenso wie eine festgestellte Abweichung von den eingereichten Bauvorlagen zwar objektiv eine bereits formell ausreichende Grundlage für die Einstellung der Bauarbeiten (§ 81 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 3 LBO 2004). Beurteilungsgegenstand für den Antrag auf Verpflichtung des Antragsgegners zur Einstellung von Bauarbeiten ist indes ohnehin nur die tatsächlich ausgeführte bauliche Anlage.

Der mit Blick auf das angesprochene Fehlen eines die Bauarbeiten legitimierenden Verwaltungsakts (Baugenehmigung) notwendige Rückgriff auf das Anordnungsverfahren (§ 123 Abs. 1 VwGO) hat zur Folge, dass sich die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nach den zur früheren Rechtslage im Bauordnungsrecht entwickelten Kriterien für "ungenehmigtes Bauen", damals den so genannten "Schwarzbau", richtet. Ein Einschreitensanspruch des Nachbarn auf Einstellung nachbarrechtswidriger Arbeiten aufgrund dahingehender Reduzierung des bauaufsichtsbehördlichen Ermessens ergibt sich gegebenenfalls aus § 81 Abs. 1 Satz 1 LBO 2004. Ob der anhand der prognostisch zu beurteilenden Erfolgsaussichten eines darauf gerichteten Verpflichtungsbegehrens des Nachbarn in der Hauptsache zu beurteilende Anordnungsanspruch auf Sicherung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes nach § 123 Abs. 1 VwGO ebenso wie ein bei Vorliegen einer Baugenehmigung statthafter Antrag des Nachbarn auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der in diesen Fällen kraft ausdrücklicher gesetzlicher Regelung (§§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, 212a Abs. 1 BauGB) ausgeschlossenen aufschiebenden Wirkung eines Nachbarrechtsbehelfs voraussetzt, dass zumindest gewichtige Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit der angefochtenen Genehmigung bestehen, oder ob in der Fallkonstellation der Genehmigungsfreistellung wegen des Fehlens jeglicher präventiver Überprüfung der Zulässigkeit des Vorhabens durch fachkundige Bauaufsichtsbehörden geringere Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit eines Nachbarrechtsverstoßes zu stellen sind, kann hier offen bleiben. Auch bei Anlegung dieses für das Aussetzungsverfahren (§§ 80a, 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO) entwickelten strengeren Maßstabs ist dem Antrag des Antragstellers im konkreten Fall nach dem Ergebnis des Beschwerdeverfahrens zu entsprechen.

Die ernstzunehmende Möglichkeit des Vorliegens einer Verletzung subjektiver Nachbarrechte des Antragstellers durch das Bauvorhaben der Beigeladenen ergibt sich aus der Nichtbeachtung der Begrenzung der Zahl der in den Gebäuden in dem Bereich des Plangebiets zulässigen Wohnungen auf zwei (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) in dem einschlägigen Bebauungsplan "I W " der Gemeinde W aus dem Jahre 2005. Der Nachbaranspruch ist mit Blick auf die normative Verbindlichkeit des Bebauungsplans (§ 10 Abs. 1 BauGB), von dessen Wirksamkeit mangels evidenter Gültigkeitsmängel zumindest in vorläufigen Rechtsschutzverfahren regelmäßig auszugehen ist, unabhängig davon, dass die Verwaltungsseite der Gemeinde nach dem Inhalt der Akten offenbar keinen Wert auf die Einhaltung der Festsetzungen (mehr) legt.

Der Annahme eines Einschreitensanspruchs des Antragstellers gegen die Errichtung des Mehrfamilienhauses mit insgesamt 14 (statt im Plan zugelassener 2 pro Gebäude) Wohnungen steht in formeller Hinsicht nicht entgegen, dass die Beigeladene im Verlaufe der sich entwickelnden nachbarrechtlichen Auseinandersetzungen nachträglich förmliche Befreiungsanträge unter anderem bezogen auf diese planerische Vorgabe gestellt hat. Vom Vorliegen einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) kann nach dem Akteninhalt nicht ausgegangen werden. In dem Schreiben der Gemeinde W an den Antragsteller vom 27.9.2005 ist zwar die Rede davon, dass die Beigeladene "Befreiungen bezüglich der Abweichungen vom P-Plan" beantragt habe und dass auf dieser Grundlage die "Genehmigung mit Befreiungen erteilt" worden sei. Demgegenüber hat die Gemeinde unter dem 26.9.2005 dem Antragsgegner ausdrücklich nur "Befreiungsanträge" der Beigeladenen übersandt und auch den beigefügten Unterlagen kann nicht entnommen werden, dass die Gemeinde eine ihr im Genehmigungsfreistellungsbereich (selbst) obliegende Entscheidung im Sinne des § 68 Abs. 3 LBO 2004 über die Befreiung positiv getroffen hat, was dann tatbestandlich im Sinne des § 81 Abs. 1 Satz 1 LBO 2004 einem Tätigwerden des Antragsgegners unter Bezugnahme auf diesen Rechtsverstoß und dementsprechend einem darauf gerichteten Einschreitensanspruch des Antragstellers zumindest solange entgegenstehen könnte, wie diese Entscheidung nicht nach ihrem Ergehen von dem Antragsteller angefochten worden wäre. Ohne dass für die Beurteilung im Außenrechtsverhältnis hier der Frage nachgegangen werden müsste, ob für die Erteilung einer isolierten Befreiung nach §§ 31 BauGB, 68 Abs. 3 LBO 2004 wegen der Nichtbeachtung einer in einem vom Gemeinderat als Satzung beschlossenen Bebauungsplan enthaltenen Festsetzung, ähnlich wie bei der Herstellung des gemeindlichen Einvernehmens (§§ 36 Abs. 1 Satz 1, 31 Abs. 2 BauGB), gemeindeintern der Rat oder aber die Gemeindeverwaltung (Bauamt) zuständig ist, lässt sich den dem Antragsgegner als Anlage zum Schreiben vom 26.9.2005 übermittelten "Befreiungsanträgen" nicht mit der aus Gründen der Rechtssicherheit gebotenen Klarheit entnehmen, dass die Befreiung selbst enthalten sein sollte. Deren Erteilung würde ohnehin für ihre Wirksamkeit eine Bekanntgabe gegenüber dem Bauherrn voraussetzen (§§ 41, 43 SVwVfG). Der sich auf die Wohnungszahlbegrenzung beziehende Befreiungsantrag (Vordruck) ist lediglich mit einem Eingangsstempel der Gemeinde und einem offenbar mit Schreibmaschine - neben dem Dienststempel - von dieser hinzugefügten Unterschriftsvermerk ("Der Bürgermeister: Im Auftrag...") versehen. Dem kann nach dem objektiven Erklärungswert aus Sicht des Rechtsverkehrs nicht entnommen werden, dass damit schon eine positive Entscheidung über das Befreiungsbegehren durch Verwaltungsakt (§ 35 Abs. 1 SVwVfG) getroffen werden sollte. Dass sich den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen für die isolierte, das heißt nicht im Zusammenhang mit einer Baugenehmigung ergehende Befreiung zwar ein förmliches Antragserfordernis (§§ 68 Abs. 2 Satz 1, 13 BauVorlVO 2004) nicht aber ein Schriftformerfordernis entnehmen lässt, rechtfertigt keine andere inhaltliche Auslegung dieses "Antragsvordrucks".

Schließlich kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Befreiung gemäß § 68 Abs. 3 Satz 2 LBO 2004 als deshalb erteilt gilt, weil sie nicht binnen zwei Monaten versagt worden ist. Der Beginn dieser Frist, an deren fruchtlosen Ablauf die Fiktion der Befreiung geknüpft ist, beginnt nach dem Wortlauf der Vorschrift (erst) bei Eingang des vollständigen Antrags. Ein solcher lässt sich den Bauakten nicht entnehmen. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauVorlVO 2004 sind in dem Befreiungsantrag - mit Blick auf den heute bisweilen aus dem Blick geratenden Ausnahmecharakter des Dispenses - unter anderem die Gründe anzugeben, aus denen auf die Forderung nach Einhaltung des Bebauungsplans im Einzelfall verzichtet werden soll. Der so verstandenen Forderung des Verordnungsgebers nach einer "Angabe von Gründen" genügt der vorliegende formelhafte Hinweis in allen Befreiungsanträgen der Beigeladenen vom 23.9.2005 auf "architektonische Gründe" offensichtlich nicht. Diese Formulierung mag, wenn auch nicht für sich genommen tragend, einen sinnhaften Bezug zu der abweichenden Wahl der Dachform (Dachneigung) haben. Im Zusammenhang mit der Überschreitung der zulässigen Wohnungszahl "von 12 um 2" (gemeint wohl: von 2 um 12) ist sie weniger als nichts sagend und als Begründung im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauvorlVO von vorneherein nicht brauchbar. Von daher kann auch nicht von einer fingierten Befreiung ausgegangen werden. Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass ein betroffener Nachbar im Falle der Erteilung einer Befreiung von einer nachbarschützenden Festsetzung in einem Bebauungsplan in einem Rechtsbehelfsverfahren gegebenenfalls mit Erfolg ohne Einschränkungen das Nichtvorliegen der objektiv-tatbestandlichen Befreiungsvoraussetzungen (§ 31 Abs. 2 BauGB) einwenden kann.

Steht dem vom Antragsteller geltend gemachten Anspruch auf Tätigwerden des Antragsgegners auf der Grundlage des § 81 Abs. 1 Satz 1 LBO 2004 daher keine das Vorhaben und damit die Bauarbeiten zu dessen Ausführung - was die Nichteinhaltung der Begrenzung des Wohnungszahl in Gebäuden - legitimierende Verwaltungsentscheidung entgegen, so ist festzuhalten, dass nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand zudem gewichtige Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit des Bauvorhabens gerade unter dem Aspekt mit Blick auf die Position des Antragstellers vorliegen.

Dass das Vorhaben insoweit evident (objektiv) rechtswidrig ist, weil es die in dem im südlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans angesiedelten allgemeinen Wohngebiet (WA, § 4 BauNVO) in den Gebäuden maximal zulässige Wohnungszahl (zwei) um ein Vielfaches überschreitet, bedarf keiner Vertiefung. Auch wenn das einer abschließenden Klärung erst in einem Hauptsacheverfahren zugeführt werden kann, deutet darüber hinaus entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts vieles darauf hin, dass bei der gebotenen Auslegung des Planinhalts hier von einer drittschützenden Wirkung der Beschränkung der Wohnungszahl (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) auszugehen ist, deren Einhaltung der Antragsteller als auch an die Festsetzung gebundener Eigentümer eines in diesem Teil des Plangebiets gelegenen Grundstücks von daher verlangen kann.

Dabei mag dahinstehen, ob die bisherige, auf einer Vermutung zugunsten eines nachbarschützenden Charakters solcher in ihren Auswirkungen nicht das städtebauliche Kriterium des Maßes sondern das der Art der baulichen Nutzung konkretisierenden Festsetzungen über die Wohnungszahlbegrenzung über so genannte Familienheimklauseln beruhende Rechtsprechung des Senats mit Blick auf einschlägige Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts uneingeschränkt aufrechterhalten werden kann. Auch bedarf es keiner Befassung mit der Frage, ob - wie das Verwaltungsgericht in der Ausgangsentscheidung meint - insoweit grundlegende Unterschiede zwischen einerseits der Beschränkung über die Familienheimklausel nach § 9 Abs. 1 Nr. 1g) BBauG beziehungsweise - seit der Novelle 1976 entsprechend - in § 9 Abs. 1 Nr. 6 BBauG und den diese Festsetzungsmöglichkeit konkretisierenden §§ 3 Abs. 4, 4 Abs. 4 BauNVO 1962/68 und andererseits der Begrenzung der Wohnungszahl über den aktuellen § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB (hier auf zwei) bestehen.

Auch wenn man davon ausgeht, dass nur durch Auslegung des jeweiligen Bebauungsplans ermittelbar ist, ob eine auf § 4 Abs. 4 BauNVO 1962/68/77 oder (später) auf § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB beruhende konkrete Begrenzung der Wohnungszahl Nachbarschutz vermittelt und dass insbesondere das Bundesrecht die Gemeinden nicht im Sinne einer "Interpretationsvorgabe" (Vermutung) nur zu einer (zumindest) "im Regelfall" nachbarschützenden Ausgestaltung der Festsetzung ermächtigt, ergeben sich vorliegend gewichtige Anhaltspunkte für eine drittschützende Festsetzung. Dieser Ansatz liegt im Übrigen auch dem vom Antragsteller im Beschwerdeverfahren in Bezug genommenen, die höchstrichterliche Rechtsprechung ausdrücklich anführenden Beschluss des Senats aus dem Jahre 1994 zugrunde, wenngleich darin zur Begründung einer "hinreichenden Wahrscheinlichkeit" einer Nachbarrechtsverletzung anschließend wiederum allgemein und nicht auf den konkreten Plan bezogen der Charakter der Festsetzungsmöglichkeit zur Konkretisierung der Art baulicher Nutzung als Indiz für die nachbarschützende Wirkung angeführt wird.

Im vorliegenden Fall ergeben sich aus dem Bebauungsplan "I W " konkrete Anhaltspunkte für die Absicht des Plangebers zur Begründung eines wechselseitigen Austauschverhältnisses unter den betroffenen Eigentümern im Bereich der genannten Festsetzung und damit für einen drittschützenden Charakter der Wohnungszahlbegrenzung speziell (nur) im südlichen Teil des Plangebiets. Zwar enthält die schriftliche Planbegründung allein noch keine entscheidenden Hinweise für (oder gegen) eine nachbarschützende Festlegung des Satzungsgebers im konkreten Fall. Soweit der Antragsteller beispielsweise auf die Passage am Ende des Abschnitts 8.2 der Begründung zum Plan verweist, wonach Planungsziel gewesen ist, "Beeinträchtigungen der Wohnqualität und -ruhe von vornherein auszuschließen", so steht diese Aussage im Zusammenhang mit dem damit in Anwendung des § 1 Abs. 6 Nr. 1, Abs. 9 BauNVO begründeten Ausschluss der nach § 4 Abs. 3 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen sonstigen Nutzungen, wie Beherbergungsbetrieben (Nr. 1), sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben (Nr. 2), Anlagen für Verwaltungen (Nr. 3), Gartenbaubetrieben (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5). Die Formulierung lässt aber jedenfalls den Schluss zu, dass die Gemeinde im Bereich des "Allgemeinen Wohngebiets", zu dem auch die nördlich gelegenen Bereiche für "Betreutes Wohnen" (WA 1 bis WA 4) gehören, ein weitestgehend störungsfreies Wohnen gewährleisten wollte. Die entsprechende Aussage findet sich auch unter Ziffer 1.2.2 im Textteil der Planurkunde. Im Abschnitt 8.4 der schriftlichen Begründung, der sich nach seiner Überschrift mit der Bauweise, der überbaubaren Grundstücksfläche und der "Stellung der baulichen Anlagen" befasst, kommt zum Ausdruck, dass mit der zugelassenen Bebauung eine Anpassung an die im Altbestand der in "angrenzenden Wohnbereichen" der Umgebungsbebauung vorhandene "Baustruktur" erreicht werden sollte. Im Abschnitt 10 ("Auswirkungen des Bebauungsplans") heißt es unter Abwägungsaspekten im Zusammenhang mit den Auswirkungen der Planung auf "gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse", dass eine Plankonzeption gewählt worden sei, die "gegenseitige Beeinträchtigungen" vermeide. Entsprechend sei das durch die größte Baumasse gekennzeichnete Sondergebiet ("Seniorenzentrum") dem nördlichen Bereich der westlich anschließenden "G -Halle" zugeordnet worden. Für das gesamte Plangebiet wird schließlich im Zusammenhang mit der Darstellung des Abwägungsergebnisses (Abschnitt 12, Seite 34) ausgeführt, dass die Erzielung einer "hohen Wohnqualität aufgrund attraktiver und ruhiger Lage in geringer Entfernung zum Ortskern" angestrebt werde. Diese schriftlichen Erwägungen der Plangeberin sind zwar auch rein städtebaulich interpretierbar, lassen aber insgesamt erkennen, dass der Gesamtplanung zum einen ein Konzept der Einbindung der zugelassenen Bebauung in die vorhandene Umgebungsbebauung zugrunde liegt und dass zum anderen in sich abgestuft - und auch insoweit angelehnt an die vorhandene Baustruktur - unterschiedliche Zonen der baulichen Verdichtung und damit des Grades der "hohen Wohnqualität" angestrebt wurden.

Als weitere Interpretationshilfen sind die Planurkunde selbst, die Entstehungsgeschichte des Plans und/oder die tatsächlichen Gegebenheiten im Plangebiet in den Blick zu nehmen und daraufhin zu untersuchen, ob diese Anhaltspunkte für oder gegen einen nachbarschützenden Charakter der Festsetzung bieten. Ersteres ist hier der Fall. Wenn man die Planurkunde als ergänzendes Interpretationsmittel heranzieht, wird die Zielsetzung der Planung und insbesondere auch ganz deutlich, dass die optimale Verwirklichung dieser Zielsetzung - was die Wohnqualität anbelangt - in dem am südlichen Rand des Plangebiets angesiedelten, nur wenige Grundstücke, unter anderem das Baugrundstück der Beigeladenen und auch das Grundstück des Antragstellers, umfassenden Allgemeinen Wohngebiet angestrebt wurde. Die Dichte der Bebauung und auch die Wohndichte mit den dazu gehörenden potentiell negativen Auswirkungen auf die Umgebung ist in dem nördlichen Sondergebiet, in dem das Seniorenzentrum realisiert ist, am größten, vermindert sich im mittleren Teil (Allgemeines Wohngebiet "Betreutes Wohnen") und ist - deutlich - am geringsten in dem südlichen Teil (WA). Das Baugrundstück liegt an einer dort endenden Sackgasse und ein verkehrliches Bedürfnis für die Inanspruchnahme des Bereichs durch den Ziel- und Quellverkehr der sonstigen intensiveren Nutzungen im Plangebiet besteht nicht. Wenn die Gemeinde vor dem Hintergrund gerade (nur) für diesen Bereich unter dem Gesichtspunkt der angestrebten "hohen Wohnqualität" zusätzlich eine Begrenzung der Wohnungszahl vornimmt, so spricht eine Gesamtwürdigung mit Gewicht dafür, dass die selbst daran gebundenen Eigentümer der betroffenen Grundstücke, unter anderem der Antragsteller, die Einhaltung dieser Festsetzung auch von den Eigentümern der übrigen dortigen Grundstücke, hier insbesondere von der Beigeladenen, verlangen können und dass dem Plan hinsichtlich dieser Festsetzung damit insoweit nachbarschützende Wirkung beizumessen ist.

Auch wenn sich das im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nicht abschließend beantworten lässt, dies vielmehr dem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben muss, ist vor dem Hintergrund jedenfalls vom Bestehen "gewichtiger Zweifel" an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit auszugehen, die es nach dem eingangs Gesagten rechtfertigen, dem Antragsteller vorläufigen Rechtsschutz auf der Grundlage des § 123 Abs. 1 VwGO gegen das nach den planerischen Vorstellungen der Gemeinde von der Dimension und Wohndichte her dem mittleren Planbereich, nicht aber dem am südlichen Rand ausgewiesenen Wohngebiet zuzuordnenden Vorhaben der Beigeladenen zu gewähren. Ein Blick auf den von der Beigeladenen eingereichten Freiflächengestaltungsplan verdeutlicht das ohne weiteres. Darin sind entlang der schmalen Erschließungsstraße "umlaufend" um das im Bereich einer Kurve liegende Baugrundstück insgesamt 19 Kraftfahrzeugstellplätze dargestellt. Auch hieran wird der fundamentale Widerspruch zu den Vorstellungen der plangebenden Gemeinde deutlich, die jedenfalls nach dem Bebauungsplan in dem Bereich eine von der Dimension - gerade auch durch die Zwei-Wohnungs-Klausel - beschränkte bauliche Ausnutzung zur Verwirklichung der dort zugelassenen Wohnbebauung in offener Bauweise sicherstellen wollte. Wenn dies in der Gemeinde von der Verwaltungsseite heute anders gesehen wird, mag das - wie gesagt - Anlass geben, eine entsprechende Planänderung zu initiieren; zu einer abweichenden Interpretation der Festsetzung bietet dieses Verhalten keinen Anlass.

Abschließend ist klarzustellen, dass ein Abwehranspruch des Antragstellers auf der Grundlage der Wohnungszahlbegrenzung zwingend voraussetzt, dass er sich selbst an die Festsetzung hält.

Die vorläufige Untersagung der weiteren Bauausführung dient der Sicherung der Rechtsposition des Antragstellers und hat die Verhinderung einer Verfestigung tatsächlicher Gegebenheiten zum Ziel, die im Falle seines Obsiegens in der Hauptsache nur schwer wieder rückgängig zu machen wären. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats sind die bisweilen gravierenden wirtschaftlichen Folgen verzögerter Baufertigstellung infolge einer Baueinstellung in Fällen, in denen ein Bauherr auf der Grundlage einer kraft Bundesrechts (§ 212a BauGB) sofort vollziehbaren Baugenehmigung trotz Kenntnis des Vorliegens von Nachbarrechtsbehelfen (rechtmäßig) mit der Verwirklichung seines Vorhabens begonnen hat, eine vom Bauherrn bei seinen Planungen zu berücksichtigende Folge. Die Bevorzugung der wirtschaftlichen Interessen des Bauherrn vor den Nachbarbelangen im Falle voraussichtlich nachbarrechtswidriger Baugenehmigungen würde eine Gewährung effektiven Rechtsschutzes (Art. 19 Abs. 4 GG) in Frage stellen. Diese Erwägungen müssen erst recht für den Bereich des genehmigungsfreien Bauens (§ 63 LBO 2004) gelten, dessen Einführung und Erweiterung eine stärkere - und ausdrücklich so gewollte - Betonung der Eigenverantwortlichkeit des Bauherrn für die Einhaltung des materiellen Rechts beinhaltet.

Die Kostenentscheidung beruht auf dem § 154 Abs. 1 und 3 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in den §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 3, 52 Abs. 1, 47 GKG. Dabei ist für das auf die Wohnbaugenehmigung bezogene Drittanfechtungsbegehren des Antragstellers in Anlehnung an die Teilziffer 9.7.1. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit im Hinblick darauf, dass der Antragsteller nach eigener Darstellung in der Plankopie Eigentümer zweier Parzellen in dem betroffenen Planbereich ist, in der Hauptsache ein Wert in Höhe von 15.000,- EUR in Ansatz zu bringen, der für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zu halbieren ist.

Der Beschluss ist nicht anfechtbar.

Ende der Entscheidung