Judicialis Rechtsprechung

Der statthafte Antrag hat keinen Erfolg.

Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO.

1. Das Verwaltungsgericht hat im Rahmen der Prüfung des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG zu Recht darauf abgestellt, dass die darin geforderte Kausalität zwischen Denkmaleigenschaft und Unrentabilität des Grundstücks jedenfalls dann nicht besteht, wenn unwirtschaftlicher Grundbesitz durch den Denkmalschutz noch unrentabler wird.

Es ist aber weder ersichtlich noch von der Klägerin substanziiert geltend gemacht, dass ohne die Beschränkungen durch den Denkmalschutz im entscheidungserheblichen Zeitraum eine rentable Nutzung ihres mit einem schlossähnlichen Gebäude bebauten Grundstücks in Betracht gekommen wäre. Die Klägerin hat selbst in der Antragsbegründung erläutert, ihre eigenen, vom Verwaltungsgericht zu dieser Prüfung herangezogenen Nutzungskonzepte (Umgestaltung zum Pflegeheim bzw. zur Wohn-Gewerbenutzung) hätten die denkmalschutzrechtlichen Vorgaben beachtet und seien daher keine Alternativkonzepte in dem geforderten Sinn. Nicht zu beanstanden ist es daher, dass das Verwaltungsgericht in dem bloßen Hinweis der Klägerin auf die Unvermietbarkeit großer Wohnungen und auf die auf Grund des Denkmalschutzes gegebene Unmöglichkeit, den Grundriss der Innenräume zu ändern, kein Alternativkonzept gesehen hat, durch das Erträge hätten erwirtschaftet werden können.

Soweit die Klägerin in der Antragsbegründung eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ankündigt und sich "ausdrücklich weiteren ergänzenden Vortrag" vorbehält, fehlt es - mehr als zwei Monate später - immer noch daran. Im Übrigen dürfte ein solches Vorbringen nach dem inzwischen erfolgten Ablauf der Antragsbegründungsfrist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO verfristet sein. Die weiteren Ausführungen der Klägerin in der Antragsbegründung, es gebe eine rentable Nutzung, zu der "fiktiv denkbar" der Abriss des Schlosses und die anschließende Bebauung des Grundbesitzes mit einem Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus sei, lassen schon offen, ob diese Nutzung Grundlage der angekündigten Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sein soll. Daher könnte eine zukünftig vorgelegte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nicht als Klarstellung bzw. Ergänzung gewertet werden.

Diese weiteren Ausführungen sind - was die Klägerin durch ihre Ankündigung im Ergebnis bestätigt - auch nicht selbst als Alternativkonzept anzusehen. Denn die Klägerin hat damit gerade keine objektiven Anhaltspunkte für einen Abriss des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes und einen Neubau als ernsthafte Alternative (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 8. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, zit. nach JURIS) genannt. Sie hat sich vielmehr darauf beschränkt zu behaupten, die Kosten für Abriss und anschließende Bebauung lägen "ganz erheblich" unter denen einer denkmalgerechten Sanierung und der Wohnraum könne so konzipiert werden, dass eine Vermietbarkeit in der Stadt C. oder eine Eigennutzung möglich seien. Belege dafür hat die Klägerin jedoch nicht vorgelegt.

Es kann offen bleiben, ob der Einwand der Klägerin, das Verwaltungsgericht hätte selbst eine Ertragsermittlung ohne die Teuerungen der denkmalgerechten Sanierung vornehmen müssen, als Verfahrensrüge i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO angesehen werden kann. Das Verwaltungsgericht war nicht verpflichtet, die denkmalschutzrechtlichen Bindungen bzw. die baulichen Möglichkeiten ohne derartige Bindungen von sich aus nach § 86 Abs. 1 VwGO weiter aufzuklären (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 8. Juli 1998, a.a.O.). Es wäre Sache der Klägerin als Grundstückseigentümerin gewesen, insoweit unter Beweisantritt weiter vorzutragen. In der Klageerwiderung vom 15. August 2007 hatte die Beklagte zudem ausdrücklich geltend gemacht, dass ein Kausalzusammenhang zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentierlichkeit nicht gegeben sei und dazu auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 8. Juli 1998 hingewiesen. Daher war es auch nicht notwendig, einen zusätzlichen gerichtlichen Hinweis i.S.d. § 86 Abs. 3 VwGO zu erteilen.

2. Dass der für einen Grundsteuererlass nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG notwendige Kausalzusammenhang zwischen Denkmaleigenschaft und Unrentabilität des Grundstücks nicht besteht, weil ein ohnehin unwirtschaftlicher Grundbesitz durch den Denkmalschutz nur noch unrentabler geworden ist, lässt nicht die für einen Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 GrstG zwingend vorgeschriebene Notwendigkeit entfallen, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat (§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG). Beide Vorschriften verfolgen einen unterschiedlichen Zweck und stellen daher unterschiedliche Voraussetzungen auf. Deshalb hat das Verwaltungsgericht der Klägerin entgegen ihrer Auffassung gerade nicht "das Vertretenmüssen der Unrentierlichkeit des Grundbesitzes" angelastet. Die Minderung des Rohertrages nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, die insoweit Prüfungsgegenstand des Verwaltungsgerichts war, hat einen anderen Bedeutungsgehalt als die Unrentierlichkeit des Grundbesitzes nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG.

3. Keinen Erfolg hat die Klägerin schließlich mit ihren Einwendungen gegen die Feststellung des Verwaltungsgerichts, sie habe eine Minderung des Rohertrages zu vertreten, weil zureichende Bemühungen um die Vermietung des Objekts fehlten.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (so BVerwG, Beschl. v. 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, zit. nach JURIS). Zu solchen Maßnahmen gehören nachhaltige Bemühungen zur Vermietung des Grundstücks. Allerdings hat die Klägerin auch in ihrer Antragsbegründung nicht aufgezeigt, welche Vermietungsbemühungen sie konkret vorgenommen hat. Sie beschränkt sich auf ihren schon im erstinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Einwand, es handele sich um eine "Spezialimmobilie" und verweist auf die Aufstellung eines Nutzungskonzeptes unter Einbeziehung von "verschiedenen Investoren und langjährig Nutzungswilligen" sowie von "in Frage kommenden Gastronomen". Es handelt sich dabei jedoch ersichtlich nicht um eine substanziierte und nachvollziehbare Darlegung von tatsächlichen Vermietungsbemühungen im gesamten streitbefangenen Zeitraum 2001 bis 2007. Auch aus den Seiten 5 und 6 der Klagebegründung vom 12. Oktober 2007, auf welche die Klägerin ergänzend Bezug nimmt, ergeben sich keine hinreichend substanziierten Bemühungen. Darin trägt die Klägerin lediglich vor, es sei "mit verschiedenen Interessenten verhandelt worden, die das Objekt als Altenpflegeheim pachten wollten", es seien "Gespräche mit anderen potentiellen Betreibern, wie z.B. dem Deutschen Roten Kreuz A-Stadt (Herr H.)" erfolgt, daneben sei "regelmäßig bei verschiedenen Immobilienmaklern angefragt" worden, ob "in deren Kundenstamm Nutzungsinteressenten für das Objekt vorhanden seien" und zwischenzeitlich seien "auch Gespräche mit Interessenten für andere Nutzungsmöglichkeiten (z.B. Veranstaltungen zum Thema Mittelalter)" geführt worden. Dieser Vortrag ist jedoch vage und ohne hinreichende Substanz. Weder werden die jeweiligen Interessenten und potentiellen Betreiber - mit einer Ausnahme - konkret benannt noch werden die angeblich kontaktierten Immobilienmakler zumindest aufgelistet.

Dass die Klägerin den gesamten erstinstanzlichen Vortrag aus der Klage zum Vortrag im Zulassungsverfahren macht, ist nicht zulässig. Eine solche Bezugnahme ist durch das Darlegungserfordernis des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO ausgeschlossen (vgl. OVG Niedersachsen, Beschl. v. 28. Oktober 2008 - 6 AD 2/08 -; VGH Bayern, Beschl. v. 20. März 2008 - 11 ZB 08.432 -, jeweils zit. nach JURIS; Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, § 124a Rdnr. 93; Sodan/Ziekow, VwGO, 2. A., § 124a Rdnr. 199).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus § 52 Abs. 3 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Ende der Entscheidung