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Gericht: Saarländisches Oberlandesgericht
Beschluss verkündet am 07.05.2002
Aktenzeichen: 5 W 368/01
Rechtsgebiete: WEG, FGG


Vorschriften:

WEG § 8 Abs. 2 Satz 2
WEG § 25 Abs. 2 Satz 1
WEG § 24 Abs. 3
WEG § 24 Abs. 1
WEG § 24 Abs. 2
WEG § 26 Abs. 3
WEG § 45 Abs. 1
WEG § 43
WEG § 43 Abs. 1
WEG § 43 Abs. 1 Nr. 4 1. Alternative
WEG § 43 Abs. 1 Nr. 4
WEG § 43 Abs. 1 Zif. 3
WEG § 43 Abs. 1 Zif. 2
WEG § 47
WEG § 48 Abs. 3 Satz 1
FGG § 27 Abs. 1
FGG § 29 Abs. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
SAARLÄNDISCHES OBERLANDESGERICHT BESCHLUSS

5 W 368/01-117-

In der Wohnungseigentumssache

hat der 5. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragssteller gegen den Beschluss des Landgerichts vom 2. November 2001 - 5 T 157/01

am 7.5.2002

beschlossen:

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

3. Der Wert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 5100 Euro festgesetzt.

Gründe:

A.

Mit Urkundennummer 1185/1995 vom 23.10.1995 (Bl. 23 ff. d. A.) teilte das Wohnungsunternehmen I. GmbH u. KO KG das im Grundbuch von eingetragene Grundstück in 26 Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum an Wohnungen und Garagen.

Noch vor Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und Anlegung der Grundbücher bestellte die Grundstückseigentümerin, vertreten durch den Geschäftsführer A K am 30.10.1995 die Antragsgegnerin zu 1) für die Dauer von fünf Jahren, beginnend mit Bezugsfertigkeit des damals noch unbebauten Anwesens zur Erstverwalterin. Der Geschäftsführer K fertigte über die in Form eines Beschlusses vollzogene Bestellung ein Protokoll, welches er mit der Überschrift: "Protokoll der ersten Eigentümerversammlung vom 30.10.1995 " versah (Bl. 10 d. A.).

Durch Nachtragsurkunde vom 18.1.1996 wurde der Vollzug der Teilungserklärung und die entsprechenden Eintragungen in das Grundbuch bewilligt und beantragt. Am 12.9.1996 wurde die Grundstücksteilung im Grundbuch eingetragen.

Die Grundstückseigentümerin veräußerte u.a. die gegenwärtig von den Antragstellern bewohnte Eigentumswohnung unter Eintragung einer Auflassungsvormerkung an A K der die Eigentumswohnung seinerseits mit notariellen Verträgen vom 31.8.1999 (Bl. 88 ff. d. A.), geändert durch Vertrag vom 5.9.2000 (Bl. 43 ff. d. A.), an die Antragsteller weiterveräußerte. Für die Antragsteller wurde am 5.6.2000 eine Eintragungsvormerkung eingetragen. Eine Eintragung als Eigentümer und die vollständige Zahlung des Kaufpreises stehen noch aus. Auch ist bislang die Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch nicht erfolgt.

Die Grundstückseigentümerin veräußerte weitere Wohnungseigentumseinheiten jeweils unter Bewilligung von Auflassungsvormerkungen an die Erwerber C und T.

Die Antragstellern haben die Auffassung vertreten, die Bestellung des Verwalters vor Vollzug der Grundstücksteilung sei unwirksam gewesen.

Die Antragsteller haben beantragt festzustellen, dass die Antragsgegnerin zu 1) nicht Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft, geworden ist; hilfsweise: den Antragsteller zu 2) zu ermächtigen, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen mit dem Tagesordnungspunkt: "Bestellung eines Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dem sind die Antragsgegner entgegengetreten. Nach Auffassung der Antragsgegner fehle es bereits an der Antragsberechtigung der Antragsteller. Auch habe die Antragsgegnerin zu 1) nach Abgabe der Teilungserklärung wirksam als Verwalterin bestellt werden können, da die Grundstückseigentümerin die Verwalterbestellung bereits in der Teilungserklärung am 23.10.1995 hätte vornehmen können.

Das Amtsgericht hat die Anträge als unzulässig zurückgewiesen, da den Antragstellern als Zweiterwerbern die Aktivlegitimation fehle. Hiergegen haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 13.3.2001, der noch am selben Tag beim Amtsgericht eingegangen ist, sofortige Beschwerde eingelegt. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg: Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller im angefochtenen Beschluss, der den Antragstellern am 8.11.2001 zugestellt worden ist, zurückgewiesen. Es hat hierzu ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob die Antragsteller antragsberechtigt seien. Denn der Beschwerde müsse jedenfalls deshalb der Erfolg versagt bleiben, weil die Antragsgegnerin zu 1) wirksam zur Verwalterin bestellt worden sei. Der teilende Alleineigentümer könne nämlich vor Weiterveräußerung des Wohnungseigentums die Festlegungen des Inhalts des Sondereigentum jederzeit im Rahmen einer Teilungserklärung ändern oder ergänzen. Auch sei es zulässig, dass er sich in der Teilungserklärung einen Vorbehalt nachträglicher Ergänzungen einräume. Es sei daher nicht zu rechtfertigen, dass dem Alleineigentümer der Weg einer nachträglichen Festlegung in Form eines Eigentümerbeschlusses oder einer Vereinbarung versperrt sein solle. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der spätere Erwerber den zuvor gefassten Beschluss gebilligt habe. Davon sei hier auszugehen, da die Antragsteller in § 5 Nr. 4 Satz 2 des Kaufvertrages vom 31.8.1999 in den mit der Verwalterin geschlossenen Vertrag eingetreten seien.

Hiergegen wendet sich in die Antragstellern mit ihrer am 22.11.2001 eingegangenen sofortigen weiteren Beschwerde.

B.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG (in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung) zulässige, nach § 27 Abs. 1, 29 Abs. 1 FGG form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes. Der Beschwerde war bereits deshalb der Erfolg zu versagen, da die Antragsteller kein eigenes Antragsrecht besaßen.

I. Zum Hauptantrag

Gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 1. Alternative WEG entscheidet das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

1. Unter der Wohnungseigentümer im Sinne des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist zunächst nur der bereits im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer zu verstehen (BGHZ 106,113). Dazu gehören die Antragsteller nicht. Denn eine Eintragung der Antragsteller im Grundbuch ist bislang noch nicht erfolgt.

2. Unter welchen Voraussetzungen auch einem noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerber im Hinblick auf seine faktische Eingliederung in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein originäres Antragsrecht eingeräumt werden kann, besteht Streit.

a) So vertritt insbesondere das BayObLG (BayObLG, Beschl. v. 11.4.1990 - Breg. 2 Z 7/90, NJW 1990, 3216; Beschl. v. 9.10.1997 - 2 Z BR 86/97, WuM 1998, 178; ebenso OLG Hamm, Beschl. v. 27.1.2000 - 15 W 318/99, WuM 2000, 319; OLG Zweibrücken, Beschl. v. 8.12.1998 - 3 W 217/98, WE 1999, 117; Thüringer Oberlandesgericht Beschl. v. 12.6.2001 - 6 W 177/01, WuM 2001, 504; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., vor § 43 Rdn. 4 ff. Staudinger/Wenzel, BGB, 12 Aufl., § 43 Rdn. 8; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., Anh. Zu § 10 Rdn. 3 ff. und Hauger, § 43 Rdn. 38; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl. Überbl. Vor § 1 WEG Rdn 6) die Auffassung, einem Mitglied einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft stehe vor dem rechtlichen Vollzug der Gemeinschaft jedenfalls dann ein eigenes Antragsrecht zu, wenn der Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentum durch eine Vormerkung gesichert sei und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahren auf den Erwerber übergegangen seien. Als Begründung weisen die Befürworter dieser Ansicht, darauf hin, dass es einem dringenden praktischen Bedürfnis entspreche, die Vorschriften des WEG bereits auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden und den Rechtsweg zu den Wohnungseigentumsgerichten zu eröffnen. So zeige sich der Vorteil dieser Rechtskonstruktion insbesondere in den Fällen, in denen der Bauträger als Grundstückseigentümer nach Übergabe einzelner Wohnungen aber noch vor Fertigstellung und rechtlicher Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft insolvent werde. In diesem Falle solle die Fertigstellung der Gesamtanlage in jedem Fall nach den Grundsätzen des WEG erfolgen (Deckert, WE 1998, 320).

b) Ob dieser Ansicht gefolgt werden kann, erscheint zweifelhaft (Senat, NJW-RR 1998,1094). Denn auch im Falle des Erstwerbs vom teilenden Alleineigentümer muss das Antragsrecht gem. § 43 WEG aus Gründen der Rechtssicherheit an formale, leicht überprüfbare Kriterien gebunden sein. Darüberhinaus führt die dargestellte Anerkennung originärer Eigentümerbefugnisse des werdenden Ersterwerbers häufig zu zufälligen und in der Sache nicht gerechtfertigten Ergebnissen, wenn das Antragsrecht davon abhängen soll, dass außer dem Grundstückseigentümer noch kein weiterer Wohnungseigentümer eingetragen ist. Diese Nachteile werden vermieden, wenn auch der Ersterwerber bis zu seiner Eintragung im Grundbuch keine originären Eigentümerbefugnisse ausüben darf, sondern auf eine ausdrückliche Ermächtigung des teilenden Eigentümers angewiesen ist.

Insbesondere ist die Anerkennung eines originären Antragsrecht des werdenden Eigentümers nicht deshalb zwingend geboten, um die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft den Rechtsvorschriften des WEG zu unterstellen. Vielmehr beruht auch die vom Senat favorisierte Konstruktion auf der Prämisse, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Person des teilenden Eigentümers nach § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG bereits mit der Anlage der Grundbücher wirksam entstanden ist. Darauf, ob zu diesem Zeitpunkt neben dem teilenden Eigentümer zumindest ein weiterer Erwerber vorhanden ist, kommt es nach Wortlaut und Systematik des WEG nicht entscheidend an (eingehend Senat: NJW-RR 1998,1094). Mithin geht die hier vertretene Auffassung hinsichtlich der zeitlichen Anwendbarkeit des WEG über die Gegenmeinung hinaus. Auch die Interessen der Erwerber werden nach der vom Senat favorisierten Auffassung gewahrt, da es den Erwerbern offensteht, den Veräußerer im Rahmen einer privatautonomen Vertragsgestaltung zu einer Ermächtigung zu veranlassen, die ihm zustehenden Antrags- und Stimmrechte im eigenen Namen auszuüben.

Soweit dem entgegengehalten wird, eine Ermächtigung zur Stimmrechtsausübung sei dann undurchführbar, wenn sich das Stimmrecht gem. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Kopfteilen bemesse (OLG Hamm, WuM 2000,319), beruht der Einwand offensichtlich auf einem Missverständnis der vom Senat dargestellten Konstruktion: Der Umstand, dass der teilende Eigentümer vor der Veräußerung des Wohnungseigentums alle Anteile in der eigenen Hand vereinigt, ändert nichts daran, dass auch bei einer Stimmrechtsbemessung nach Kopfteilen die Gesamtheit der vom Alleineigentümer gehaltenen Stimmrechtsanteile der Summe der gebildeten Wohnungseigentumseinheiten entspricht. Mithin ist der Alleineigentümer aus Rechtsgründen nicht gehindert, einen Erwerber dazu zu ermächtigen, den auf das Wohnungseigentum entfallenden Stimmrechtskopfteil im eigenen Namen geltend zu machen. Auch der Einwand, der vom Senat aufgezeigte Weg sei deshalb nicht praktikabel, weil eine Ermächtigung zur Stimmrechtsausübung widerruflich sei (OLG Hamm WuM 2000, 319), vermag nicht zu überzeugen. Bei wertender Betrachtung bleibt die in der Widerruflichkeit einer Ermächtigung begründete Unsicherheit hinter der rechtlichen Unsicherheit zurück, die mit der rechtlichen Prüfung eines komplexen, auf Verschaffung von Wohnungseigentum gerichteten Vertrages verbunden ist.

c) Gleichwohl kann die Frage nach dem richtigen Verständnis des § 43 Abs. 1 WEG auch im vorliegenden Rechtsstreit offen bleiben, da die Antragsteller auch auf der Grundlage der hier abgelehnten extensiven Auslegung nicht antragsberechtigt waren. Entscheidend ist nämlich, dass die Antragsteller das Wohnungseigentum nicht direkt vom teilenden Grundstückseigentümer selbst, sondern im Wege des Zweiterwerbs als Einzelrechtsnachfolger des noch nicht eingetragenen Wohnungseigentümers A K erwarben. Mithin entspricht der vorliegende Sachverhalt derjenigen Konstellation, die auch dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall zugrunde lag.

Jedenfalls, wenn es um die Abgrenzung der Frage geht, ob die durch das WEG gewährte Rechtsposition in die Rechtszuständigkeit des Erst- oder eines weiteren Rechtserwerbers fällt, muss aus Gründen der Rechtssicherheit am Kriterium des materiellen Rechtserwerbs, der sich erst mit der Eintragung im Grundbuch vollendet, festgehalten werden (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 88; Weitnauer/Lüke, aaO, Anh. zu § 10 Rdn. 6; Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 Rdn. 8). Denn es bedeute für den Rechtsverkehr eine unzumutbare Belastung, die Stimm- und Antragsberechtigung eines noch nicht eingetragenen Wohnungseigentümers - wie im vorliegenden Fall mangels Eintragung des Ersterwerbers - von der richtigen rechtlichen Beurteilung zweier schuldrechtlicher Erwerbsvorgänge abhängig zu machen. Entgegen der Rechtsauffassung der Antragsteller ist dem Umstand, dass die Antragsteller die ursprünglich zu Gunsten des Ersterwerbers K eingetragene Auflassungsvormerkung nicht übernahmen, kein entscheidendes Gewicht beizumessen. Denn diese verfahrenstechnische Besonderheit ändert nichts daran, dass die Antragsteller ihre dingliche Berechtigung am Wohnungseigentum idealtypisch im Sinne eines Zweiterwerbs allein vom Ersterwerber K ableiten. Schließlich streiten die von der Gegenmeinung für die Antragsberechtigung eines Ersterwerbers ins Feld geführten Praktikabilitätserwägungen jedenfalls dann nicht für eine Erstreckung der Antragsbefugnis auf den werdenden Zweiterwerber, wenn - wovon im vorliegenden Sachverhalt auszugehen war - bereits der Ersterwerber nach der hier abgelehnten Auffassung die Möglichkeit besessen hätte, die Rechtsbehelfe des WEG geltend zu machen.

d) In jedem Fall haben die Antragsteller ihr Anfechtungsrecht verwirkt. Denn die Antragsteller sind in § 5 Nr. 4 Satz 2 des notariellen Kaufvertrages vom 31.8.1999 in den bereits bestehenden Verwaltervertrag eingetreten und haben sich überdies verpflichtet, dem Verwalter eine Verwaltervollmacht zu erteilen. Mit Recht hat das Landgericht in dieser Vertragsbestimmung eine vertrauensbildende, konkludente Billigung der Verwalterbestellung erblickt, zu der sich die Antragsteller mit der vorliegenden Anfechtung in offenen Widerspruch setzen. Unter diesen Umständen verstößt die Rechtsausübung der Antragsteller nach der anerkannten Fallgruppe des widersprüchlichen Verhaltens (BGHZ 73, 202, 205; 73, 202, 205; 94, 344, 354; 127, 378, 384) gegen die Gebote von Treu und Glauben.

3. Ob im übrigen die Rechtsauffassung des Landgerichts frei von Bedenken ist, kann dahinstehen. Nach anerkannter Auffassung kann der teilende Eigentümer den Verwalter entweder unmittelbar in der Teilungserklärung selbst oder - sofern in der Teilungserklärung ein entsprechender Vorbehalt aufgenommen wurde - auch in einer nachträglichen Vereinbarung bestellen. Diese Gestaltungsmöglichkeiten sprechen nicht zwingend dafür, dass der Eigentümer auch ohne entsprechenden Vorbehalt in der Teilungserklärung einen Verwalter, bestellen darf. Denn ein entscheidender Unterschied liegt darin, dass ein Erwerber in den genannten Fällen durch Einsicht in das Grundbuch entweder die Verwalterbestellung selbst oder zumindest die dem Eigentümer eingeräumte Option zur nachträglichen Ergänzung der Teilungserklärung erkennen kann. Mithin ist das mit dem Erwerb des Wohnungseigentums verbundene Risiko, auf die Verwalterbestellung keinen Einfluss mehr nehmen zu können, für einen sorgfältig handelnden Erwerber zumindest erkennbar. Daran fehlt es in der vom Landgericht favorisierten Konstruktion. Fehlt es aber bereits an der Antragsbefugnis der Antragsteller, so kann die Frage, ob die angefochtene Verwalterbestellung rechtswirksam erfolgt ist, im Ergebnis offen bleiben.

II. Zum Hilfsantrag

Der Hilfsantrag ist bereits deshalb unzulässig, weil das Rechtsschutzziel in der von den Antragstellern beantragten Verfahrensweise nicht erreicht werden kann.

Nach der Systematik des WEG obliegt die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung - vom Ausnahmefall des § 24 Abs. 3 WEG abgesehen - dem Verwalter, der die Versammlung gem. § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr oder unter den Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 WEG einberufen muss. Selbst in den Fällen, in denen ein Verwalter fehlt, ist ein einzelner Wohnungseigentümer nicht befugt, an Stelle des Verwalters eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Vielmehr eröffnet das WEG in § 26 Abs. 3, § 43 Abs. 1 Zif. 3 WEG das gerichtliche Verfahren, in dringenden Fällen einen Verwalter zu bestellen, der seinerseits gem. § 24 Abs. 1 WEG über die Einberufung einer Eigentümerversammlung zu befinden hat.

Konnte demnach dem Hilfsantrag bereits aus Gründen der richtigen Antragsfassung nicht entsprochen werden, war ein gerichtlicher Hinweis dennoch entbehrlich, da auch einer den Maßstäben des § 43 Abs. 1 Zif. 2 und 3 WEG entsprechenden Antragsfassung der Erfolg zu versagen gewesen wäre. Denn auch im Fall des § 43 Abs. 1 Ziffer 2 und 3 WEG steht die Antragsberechtigung nur den Wohnungseigentümern zu, zu denen die Antragsteller aus den unter Ziff. I dargelegten Gründen noch nicht gehören.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht anzuordnen. Insbesondere erschien die Rechtsverfolgung nicht von vornherein aussichtslos. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung


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