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Goldbarren 1 Gramm
Beginn der Entscheidung

Gericht: Thüringer Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 16.01.2008
Aktenzeichen: 4 U 114/07
Rechtsgebiete: BGB, GG


Vorschriften:

BGB § 839
GG Art. 34
Haben die Parteien im Rahmen einer Vertragsaufhebung auch die im Ausgangsvertrag (Kaufvertrag) übernommene Verpflichtung der Gemeinde, das von den Klägern erworbene Grundstück als Bauland zu erklären, aufgehoben, bleibt für einen Amtshaftungsanspruch kein Raum mehr, wenn die Parteien zudem in Folge des (aufgehobenen) Kaufvertrags ausdrücklich nur eine Verpflichtung der Gemeinde zur Rückzahlung des Kaufpreises und Erstattung der Notarkosten vereinbart haben.
THÜRINGER OBERLANDESGERICHT IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

4 U 114/07

Verkündet am: 16.01.2008

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Müller, Richter am Oberlandesgericht Jahn und Richterin am Landgericht Höfs

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 12.12.2007

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Mühlhausen vom 01.12.2006 abgeändert.

Die (Teil-)Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird festgestellt, dass den Klägern kein Anspruch auf Erstattung von (weiteren, über die Teilklage hinausgehenden) Architektenkosten gegen die Beklagte zusteht.

Die Kosten des Rechtsstreits (beider Instanzen) fallen den Klägern zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert der Berufung wird auf 17.517,87 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Kläger verlangen im Wege der Teilklage von der Beklagten aus Amtshaftung wegen Täuschung über die Bauerwartung eines mit notariellem Kaufvertrag von der Beklagten erworbenen Grundstücks Schadensersatz, insbesondere auch für nutzlos aufgewendete Architektenleistungen. In dem notariellen Kaufvertrag vom 6.12.2002 über den Erwerb dieses - unstreitig im Außenbereich (der Gemeinde) liegenden - Grundstücks verpflichtete sich die Gemeinde, das (noch zu vermessende) Grundstück "innerhalb der nächsten drei Monate vollständig als Bauland zu erklären". Durch Abrundungssatzung der Gemeinde - nach § 34 Abs. 4 BauGB - sollte das erworbene Grundstück in den Innenbereich (der Gemeinde) einbezogen werden, um eine Bebauung, wie von den Klägern angestrebt, zu ermöglichen. Weiter sah der Kaufvertrag u.a. eine Rücktrittsklausel der Erwerber für den Fall vor, dass die beantragte Baugenehmigung nicht erteilt wird. Für diesen Fall verpflichtete sich die Gemeinde, den Kaufpreis (von 5.066,56 €) umgehend an die Kläger zurück zu zahlen und die Notargebühren zu erstatten (§ 7 des not. KV; Anlage K 1).

Der Beklagten gelang es in der Folge nicht, das von den Klägern erworbene Grundstück zum Bauland zu erklären. Der (bereits) am 23.12.2002 von den Klägern gestellt Bauantrag wurde mit Versagungsbescheid vom 8.1.2004 abgelehnt. Nach Rücktrittserklärung der Kläger vom 11.3.2004 schlossen die Parteien unter dem 23.4.2004 einen (notariellen) Aufhebungsvertrag, in dem sie den streitgegenständlichen Kaufvertrag "einschließlich aller sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten aufhoben". Die Gemeinde St. verpflichtete sich, den bereits gezahlten Kaufpreis bis zum 30.4.2004 an die Kläger zurück zu zahlen, ferner die Notarkosten für den Kaufvertrag in Höhe von 272,97 € (vgl. § 2 des Aufhebungsvertrages, Anlage B 1). Die Notarkosten für den Aufhebungsvertrag übernahm die Beklagte.

Mit der Teilklage haben die Kläger weitere Kosten und auch Architektenkosten geltend gemacht. Die Beklagte weigerte sich, diese zu übernehmen; sie beruft sich darauf, dass in dem Aufhebungsvertrag eine abschließende Regelung hinsichtlich der von ihr zu tragenden Kosten wegen des rückabgewickelten Kaufvertrages getroffen worden sei. Widerklagend hat sie beantragt festzustellen, dass den Klägern auch keine über den in der Teilklage enthaltenen Teilbetrag der Architektenkosten hinausgehende Architektenkosten zustünden.

Das Landgericht hat - nach Beweisaufnahme über die Zusicherung des (ehemaligen) Bürgermeisters der Beklagten und die Frage der Bebaubarkeit des Grundstücks - der (Teil-)Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, die Gemeinde habe sich wegen des Verhaltens ihres früheren Bürgermeisters im Zusammenhang mit der gegebenen Zusicherung, das gekaufte Grundstück werde Bauland, schadensersatzpflichtig gemacht. Das Landgericht hat seine Entscheidung ferner damit begründet, die Regelung in § 2 des Aufhebungsvertrages sei nicht abschließend und enthalte auch keinen Verzicht auf die Geltendmachung von Schadensersatz. Ein Mitverschulden sei den Klägern nicht anzulasten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschriften vom 17.6. (Bl. 108 ff d.A.) und 30.9.2005 (Bl. 115 ff. d.A.) und das Urteil des Landgerichts Mühlhausen vom 1.12.2006 Bezug genommen.

Mit der Berufung greift die Beklagte insbesondere die Wertung des Landgerichts in Bezug auf die Abfindungsregelung des § 2 des Aufhebungsvertrages vom 23.4.2004 an.

Sie wiederholt ihre erstinstanzlichen Anträge auf Klageabweisung und Stattgabe ihres (Widerklage-)Feststellungsantrags.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die - zulässige - Berufung der Beklagten hat Erfolg; sie führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Stattgabe der Anträge der Beklagten in dem tenorierten Umfang.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts kommt der Regelung des § 2 des Aufhebungsvertrages vom 23.4.2004 eine abschließende Wirkung dahingehend zu, dass den Klägern kein weiterer Anspruch auf Kostenerstattung - aus welchem rechtlichen Gesichtspunkt auch immer - mehr zusteht. Denn die Parteien haben ausdrücklich im Zusammenhang mit der Vertragsaufhebung (des Kaufvertrages) eine Rückzahlungsverpflichtung der Gemeinde hinsichtlich des Kaufpreises und der Notarkosten für den Vertrag vom 6.12.2002 vereinbart. Sie haben mit der Aufhebung des genannten Vertrages ausdrücklich auch die Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag aufgehoben, damit aber auch die von der Gemeinde darin übernommene Verpflichtung, das erworbene Grundstück als Bauland zu erklären. Mit der Aufhebung dieser Verpflichtung und im Zusammenhang mit der Regelung der Erstattung bestimmter Kostenpositionen kann dies nur bedeuten, dass diese Regelung abschließend gemeint ist, den Klägern daher keine weiteren Ansprüche auf Erstattung weiterer Kosten zukommen sollte. Das mussten auch die Kläger erkennen.

Das hat nichts damit zu tun, dass die Parteien in dem Kaufvertrag bereits für den Fall des Rücktritts der Erwerber eine Verpflichtung der Gemeinde zur Rückzahlung des Kaufpreises und Erstattung der Notarkosten vereinbart hatten (dort § 7). Darin lag sicher noch kein Verzicht der Kläger auf eventuellen Schadensersatz. Wäre es nur bei der Rücktrittserklärung der Kläger vom 11.3.2004 geblieben, wäre die Frage eines eventuellen Schadensersatzes im Zusammenhang mit der unerfüllt gebliebenen Baulanderwartung der Kläger möglicherweise anders zu beurteilen gewesen. Der Umstand, dass die Parteien über die Rücktrittserklärung - diese führte bereits zu einem Abwicklungsverhältnis des Vertrags vom 6.12.2002 (§ 346 BGB) - hinaus den Kaufvertrag vom 6.12.2002 einschließlich aller sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten aufgehoben haben, bedeutet eine vollständige Beseitigung des ursprünglichen Kaufvertrages mit den sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten und mit der im Weiteren vereinbarten Kostenübernahme (der Gemeinde) eine abschließende Regelung.

Haben die Parteien in Folge dieser Vertragsaufhebung nämlich - trotz Kenntnis, dass den Klägern (bereits) weitere Kosten in Ansehung des aufgehobenen Kaufvertrages entstanden waren - ausdrücklich eine Verpflichtung der Gemeinde nur zur Rückzahlung des Kaufpreises und Erstattung der Notar-kosten vereinbart, sollte damit eine abschließende Regelung getroffen werden. Auch die Architektenkosten (i.H. v. 24.472,18 €), die mit anwaltlichem Schreiben vom 15.3.2004 (Anlage K 17) und mit weiterem Schreiben vom 20.4.2004 noch von der Beklagten verlangt worden, also bereits entstanden waren, sind nämlich nicht Gegenstand der in § 2 des (späteren) Aufhebungsvertrages vom 23.4.2004 geregelten Rückzahlung geworden; es ist auch kein Vorbehalt in dem Aufhebungsvertrags bezüglich dieser Kosten getroffen worden. Das bedeutet, dass im Zusammenhang mit der weiteren Regelung in § 3 des Aufhebungsvertrages, wonach die Gemeinde zusätzlich die Notarkosten für den Aufhebungsvertrag selbst übernommen hat, dass weitere Kostenpositionen von ihr nicht zu tragen sind.

Im Übrigen weist der Senat hinsichtlich der Problematik eines Schadensersatzanspruchs aus vorvertraglichem Verschulden bzw. Amtshaftungsanspruchs noch auf Folgendes hin.

Ein Anspruch wegen vorvertraglichen Verschuldens (§ 311 Abs. 2 BGB) scheitert daran, dass die Beklagte durch ihren Ex-Bürgermeister zwar "leichtfertig" (UA S. 7) erklärt haben mag, der Erlass der Ergänzungssatzung sei unproblematisch möglich, so dass das Grundstück binnen der 3 Monate zu Bauland hätte erklärt werden können. Jedoch wurde den Klägern ausdrücklich ein Rücktrittsrecht eingeräumt für den Fall, dass die beabsichtigte Vorgehensweise scheitern würde. Damit war den Parteien durchaus bewusst, dass ein - wenn auch nur als sehr gering erachtetes - Risiko bestand, diese Planung nicht umsetzen zu können. Ein Vertrauenstatbestand dahingehend, dass sich die Kläger auf die Zusage der Beklagten gewissermaßen 100%ig verlassen durfte, ist damit gerade nicht gesetzt worden. Außerdem hatten die Kläger schon am 23.12.2002 - also vor Ablauf der 3-Monatsfrist - einen Bauantrag gestellt, mithin die hierzu erforderlichen Architektenkosten unabhängig von der Erfüllung der Verpflichtung der Gemeinde in Bezug auf die Baulanderklärung veranlasst. Ein kausal durch die Nichterfüllung dieser Verpflichtung entstandener Schaden ist damit zumindest sehr problematisch.

Ein Amtshaftungsanspruch nach § 839 BGB i. V. m. Art. 34 GG erscheint problematisch, als die Beklagte mit dem Erlass der Abrundungssatzung zwar hoheitlich tätig geworden, fraglich aber ist, ob dieser hoheitlichen Tätigkeit drittschützender Charakter in Bezug auf die Kläger als Erwerber des streitgegenständlichen Grundstücks zukommt. Hiervon ist wohl auch das Erstgericht ausgegangen, wenn es ausführt, dass "der Abwägungsprozess nicht ordnungsgemäß gelaufen sei" und "durch die Einbeziehung des Mastbetriebes trotz der Immissionen eine Genehmigung hätte erfolgen können" (UA S. 7). Das Problem der drittschützenden Wirkung dieser hoheitlichen Tätigkeit hat das Landgericht im Weiteren aber nicht erörtert.

Nach § 34 Abs. 4 BauGB ist bei Erlass einer solchen Satzung zuvörderst zu prüfen, ob sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist und die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse erfüllt werden können. Sofern diese Voraussetzungen nicht vorliegen, kann sich der Erlass einer Ergänzungssatzung auch als amtspflichtwidrig darstellen.

Eine Abrundungssatzung entscheidet über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Innen- oder Außenbereich; sie dient zugleich der Schaffung einer klareren Grenzlinie zwischen beiden Bereichen. Auch wenn sie materiell-rechtlichen Zielvorstellungen wie einer geordneten städtebaulichen Entwicklung Rechnung tragen und die Bestimmbarkeit der zulässigen Nutzung berücksichtigen muss, begründet sie aber noch nicht selbst die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Innenbereich; diese beurteilt sich vielmehr im Einzelfall nach § 34 BauGB, dem insoweit planersetzende Funktion zukommt. Der planerische Gehalt von Abrundungssatzungen bleibt danach hinter demjenigen qualifizierter Bebauungspläne, bei deren Aufstellung die Gemeinde die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gerade auch im Hinblick auf einzelne Festsetzungen zu beachten hat, deutlich zurück. Abrundungssatzungen nach § 34 Abs. 4 BauGB sind daher, soweit es um die Zulässigkeit von Vorhaben geht, als Grundlage schutzwürdigen Vertrauens in aller Regel weniger geeignet als rechtsverbindliche Bebauungspläne, deren spezifische Bedeutung als planerische Gewährleistungsgrundlage auch in den Entschädigungsregelungen des BauGB zum Ausdruck kommt (BGHZ 116, 215 - 221).

Dient damit der Erlass der Satzung vorrangig der Allgemeinheit und nicht den Individualinteressen der Planbetroffenen, ist eine drittschützende Wirkung in Bezug auf die von der Gemeinde erwartete Abrundungssatzung daher höchst fraglich. Durften die Kläger im Übrigen nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass ihr Vorhaben mit Rücksicht auf die von der Beklagten in Aussicht gestellte Satzung nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig war, insbesondere den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht widersprechen werde und war den Klägern auch bekannt, dass sich das Grundstück in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem Rindermastbetrieb und einer Geflügelzuchtanlage befand, hatten sie aber gleichwohl schon vor Ablauf der 3-Monatsfrist weitere Kosten (u.a. Architektenkosten) veranlasst, so fiele es schwer, ihnen in Bezug auf diese Kosten einen Schadensersatzanspruch aus Amtspflichtverletzung zuzusprechen. Auch wenn bereits weitere Wohnhäuser in unmittelbarer Nähe zu diesen beiden Betrieben errichtet worden waren, rechtfertigt dieser Umstand allein nicht, den Klägern das Risiko der Unbebaubarkeit ihres Grundstücks vollständig abzunehmen.

Allerdings bedarf ein - zugestandenermaßen denkbarer - Schadensersatzanspruch aus Amtspflichtverletzung hier wegen der nach Auffassung des Senats abschließenden Regelung des Aufhebungsvertrages vom 23.4.2004, die bereits zur Abweisung der Klage führen musste, keiner Entscheidung.

Aus den vorstehenden Gründen folgt - im Umkehrschluss - dass die Widerklage begründet ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 ZPO. Schuldnerschutzanordnungen im Hinblick auf die vorläufige Vollstreckbarkeit sind nicht veranlasst, weil die vorliegende Entscheidung nicht rechtsmittelfähig ist (§ 713 ZPO in Verb. mit § 26 Nr. 8 EGZPO).

Für eine Zulassung der Revision fehlen ersichtlich Gründe nach § 543 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 45 Abs. 1, 47, 63 GKG, 3 ZPO); der Streitwert der Feststellungswiderklage wurde - in Übereinstimmung mit der h.M. (vgl Zöller-Herget, 26. Aufl. § 3 ZPO Rn 16, Stichwort "Feststellungsklagen" mit weiteren Hinweisen) - nach dem bezifferten Wert festgesetzt, weil es sich um einen negativen Feststellungsantrag handelt.

Ende der Entscheidung


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