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2. Bei der Entscheidung über die Durchführung eines das Gemeinschaftseigentum betreffenden selbständigen Beweisverfahrens und die Erhebung einer Sonderumlage für die dazu erforderlichen Kosten handelt es sich auch dann um eine Maßnahme der Verwaltung im Sinne des § 21 WEG, wenn für den zu untersuchenden Bereich ein sondernutzugnsrecht bestellt ist.

6 W 482/01

In dem Verfahren

betreffend die Zahlung einer Sonderumlage und die Wirksamkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsanlage A.-Straße, S.

an dem beteiligt sind:

hat der 6. Zivilsenat des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena durch den Präsidenten des Oberlandesgericht Dr. h.c. Bauer sowie die Richter am Oberlandesgericht Prof. Dr. Werner und Bettin auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vom 23.07.2001 gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Meiningen vom 02.07.2001

am 22.10.2001

beschlossen:

Tenor:

1.

Die Beschlüsse der 4. Zivilkammer des Landgerichts Meiningen vom 02.07.2001 und des Amtsgerichts Sonneberg vom 15.02.2001 werden abgeändert.

Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Antragsteller zu Händen des Verwalters Siegfried Beitlich 17.530,40 DM nebst 4 % Zinsen aus 4.382,60 DM seit dem 16.12.1999, aus weiteren 4.382,60 DM seit dem 16.01.2000, aus weiteren 4.382,60 DM seit dem 16.02.2000, aus weiteren 4.382,60 DM seit dem 16.03.2000 bis 30.04.2000 sowie seit dem 01.05.2000 nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszins nach § 1 des Diskontsatzüberleitungsgesetzes vom 09.06.1998 auf den Gesamtbetrag von 17.530,40 DM zu zahlen.

2.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 17.530,40 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft S., N.- Straße ... und .... Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren einzeln stehenden Häusern. In einem der Häuser befinden sich 12 Wohnungen, die sämtlich im Sondereigentum des Antragsgegners stehen.

In der Teilungserklärung, die durch Bezugnahme Grundbuchinhalt geworden ist, haben die Wohnungseigentümer unter § 12 "Gebrauchsregelung" in Ziffer 1 vereinbart, dass einzelne Wohnungseigentümer die alleinige Verwaltung für einzelne Häuser erhalten sollen. Weiter ist dort geregelt: "Diese einzelnen Untergruppen der Wohnungseigentümer verfahren also mit ihrem Haus ohne die Eigentümer der übrigen Wohnungseigentumsrechte je so, als ob es sich um einzelne Gemeinschaften handeln würde, soweit sich in dem Haus nicht Anlagen befinden, die auch den übrigen Häusern dienen. Diese einzelnen Gemeinschaften bzw. Eigentümer sind berechtigt und verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung "ihres Gebäudes" und "ihrer Anlage" allein auf ihre Kosten vorzunehmen, soweit es sich nicht um Anlagen handelt, die auch den übrigen Häusern dienen." In § 12 Nr. 2, geändert durch notarielle Urkunde vom 20.09.1993, wurden ausdrücklich Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen und dem Spitzboden begründet. Mit notarieller Urkunde vom 28.09.1994 schließlich wurde eine Änderung der Sondernutzungsrechtsflächen und der Übertragung von Sondernutzungsrechten vereinbart. Darin ist ausdrücklich festgehalten, dass Sondernutzungsrechtsflächen nur noch die in dieser Urkunde zugeordneten Kfz-Stellplatzflächen und die unbebauten Grundstücksflächen seien sollten. Demgegenüber sollten nicht zu den Sondernutzungsrechtsflächen die mit den Wohnhäusern bebauten Grundstücksflächen gehören.

Wegen vermeintlicher Baumängel am gemeinschaftlichen Eigentum und am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer wurde am 19.11.1999 eine außerordentliche Versammlung der Wohnungseigentümer durchgeführt. Zur Vorbereitung der Geltendmachung von Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüchen fasste die Versammlung den Beschluss, zur Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens für das gemeinschaftliche Eigentum bis zum15.12.1999 einen Antrag bei Gericht einzureichen. Für die Kosten dieses Beweissicherungsverfahrens veranschlagte die Eigentümerversammlung einen Betrag in Höhe von 170.000 DM und beschloss hierzu: "Der Betrag von 170.000 DM ist auf ein Sonderkonto einzuzahlen, das der Verwalter einrichten wird... Der Betrag ist von den Eigentümer in einer Sonderumalge in vier gleichen Raten zu bezahlen, die jeweils zum 15.12.1999, zum 15.01.2000, zum 15.02.2000 und zum 15.03.2000 auf das Sonderkonto ... einzuzahlen sind.".

Diese Beschlüsse, für die sich 60 Stimmberechtigte bei 28 Gegenstimmen ausgesprochen hatten, wurden nicht angefochten. Ausgehend von 103,12/1000 Miteigentumsanteil des Antragsgegners war dieser zur Zahlung von 17.530,40 DM Sonderumlage verpflichtet worden. Der Antragsgegner leistete keine Zahlungen.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zu verurteilen, an sie zu Händen des Verwalters 17.530,40 DM nebst gesetzlichen Zinsen aus einem Betrag von 4.382,60 DM seit dem 16.12.1999, weiteren 4.382,60 DM seit dem 16.01.2000, weiteren 4.382,60 DM seit dem 16.02.2000 und weiteren 4.382,60 DM seit dem 16.03.2000 zu zahlen. In der Begründung ihres Antrags haben sie den Zinsanspruch für die einzelnen Zeiträume beziffert.

Der Antragsgegner hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Der Antrag hatte in beiden Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.11.1999 als nichtig angesehen, weil der Mehrheit hinsichtlich des Gegenstandes der gefassten Beschlüsse von vornherein die Beschlusskompetenz gefehlt habe. Das Landgericht hat § 12 Nr. 1 der Teilungserklärung dahin ausgelegt, dass dort zu Gunsten der Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in zulässiger Weise ein Sondernutzungsrecht begründet werde. Dieses durch Vereinbarung begründete Sondernutzungsrecht könne grundsätzlich nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Nach inzwischen herrschender Meinung in der Rechtsprechung seien Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nichtig und nicht nur anfechtbar, wenn der betreffende Gegenstand der Beschlussfassung grundsätzlich entzogen sei und die Eigentümerversammlung daher über etwas beschließe, für das sie absolut unzuständig sei. Hierzu gehöre nach gefestigter Rechtsprechung die Einräumung eines Sondernutzungsrechts; nichts anderes können gelten, wenn es wie hier um dessen Aufhebung oder Beschränkung gehe. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf die Begründung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts.

Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller. Im Rechtsbeschwerdeverfahren verfolgen die Beteiligten ihre Anträge aus den Vorinstanzen weiter; sie wiederholen und vertiefen ihre dort geäußerten Rechtsansichten.

II.

Die nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 und 4 WEG, 27 ff. FGG an sich statthafte und auch sonst zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller hat auch in der Sache Erfolg, weil die angefochtene Entscheidung des Landgerichts auf einer Gesetzesverletzung beruht, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 550 ZPO. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.11.1999 betreffend die Durchführung des Beweissicherungsverfahrens und die Erhebung einer Sonderumlage für die hierfür erforderlichen Kosten nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Nachdem der Antragsgegner die Beschlüsse nicht angefochten hat, ist er aus ihnen zur Zahlung der Sonderumlage in der beantragten Höhe verpflichtet.

1. Der Senat hat das Rubrum dahin berichtigt, dass Antragsteller nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, der die eigenständige Rechtsfähigkeit und damit die Parteifähigkeit fehlt und zu der im Übrigen auch der Antragsgegner gehört. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass im Beitragsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG der säumige Wohnungseigentümer nur Antragsgegner, nicht aber zugleich auch Antragsteller ist (vgl. BGH-NJW 1999, 3713 m.w.N.). Antragsteller sind die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend der bereits mit dem Antrag vorgelegten Liste.

2. Im rechtlichen Ansatz zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass das Wohnungseigentumsgesetz zwischen Angelegenheiten unterscheidet, die die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss, und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können. Gemäß § 23 Abs. 1 WEG können durch Beschlussfassung solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung, § 10 Abs. 1 WEG. Die Mehrheitsherrschaft bedarf damit der Legitimation durch Kompetenzzuweisung. Sie ist nach dem Willen des Gesetzgebers nicht die Regel, sondern die Ausnahme. Sie wird vom Gesetz nur dort zugelassen, wo es um das der Gemeinschaftgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlich um die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und um die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 1, 3 WEG). Ist eine Angelegenheit weder durch das WEG noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss nicht erfolgen; der Mehrheit fehlt von vorherein jede Beschlusskompetenz, so dass die Wohnungseigentümerversammlung für eine Beschlussfassung absolut unzuständig ist. Ein solcher Beschluss ist nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (vgl. BGH-NJW 2000, 3500, 3502 m.w.N.).

Eine solche von vornherein fehlende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung lag hinsichtlich der den Gegenstand dieses Verfahrens bildenden Beschlüsse vom 19.11.1999 betreffend die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens und die Erhebung einer Sonderumlage für die dazu erforderlichen Kosten nicht vor.

a) Bei der Frage, ob und in welcher Weise Gewährleistungs- bzw. sonstige Ansprüche hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht werden, handelt es sich nach soweit ersichtlich einhelliger Auffassung um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 21 WEG (vgl. Weitnauer, WEG, 8. Auflage, § 21 Rn. 3 m.w.N.). Hierfür räumt das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine ordnungsmäßige Maßnahme geht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist hierfür also nicht von vornherein für eine Beschlussfassung absolut unzuständig. Sie darf nur keine Beschlüsse fassen, die über die Ordnungsmäßigkeit des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung hinaus gehen. Da dies von den Umständen des Einzelfalls abhängt und erhebliche Abgrenzungsprobleme aufwirft, kann die Beschlusszuständigkeit nicht davon abhängen, ob eine Maßnahme ordnungsmäßig ist. Die Ordnungsmäßigkeit ist aus Gründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend, so dass für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, wonach in diesen Angelegenheiten bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (vgl. BGH, a.a.O., 3503 m.w.N.). Dem schließt sich der Senat an.

b) Allerdings läge eine absolut fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung mit der Folge der Nichtigkeit der Beschlüsse vom 19.11.2001 vor, wenn diese Beschlüsse in den Bestand eines Sondernuzungsrechts des Antragsgegners im Sinne seiner Aufhebung oder Beschränkung eingreifen würden (vgl. BGH, a.a.O.). Das ist indessen nicht der Fall.

aa) Ob ein Sondernutzungsrecht an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteilen der einzelnen Häuser zugunsten der Wohnungseigentümer der betreffenden Häuser begründet wurde, ist eine Frage der Auslegung der Teilungserklärung, die der Senat, weil die Teilungserklärung durch Bezugnahme Grundbuchinhalt geworden ist, ohne Bindung an die Auslegung des Landgerichts nach den für die Auslegung von Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen selbst vornehmen muss (vgl. Budde in Bauer/von Oefele, Grundbuchrecht, § 78 Rn. 26 m.w.N.). Die Auslegung des Landgerichts erscheint nicht bedenkenfrei, weil es isoliert nur § 12 Nr. 1 der Teilungserklärung in seine Betrachtung einbezogen hat, ohne diese Bestimmung in den Zusammenhang mit anderen Regelungen der Teilungserklärung zu stellen und vor allem ohne die Änderungsvereinbarungen vom 20.09.1993 und vom 28.09.1994 zu berücksichtigen. Insbesondere die letzte Vereinbarung, in der ausdrücklich erklärt wird, dass Sondernutzungsrechte nur an den in dieser Vereinbarung zugeordneten Kfz.-Stellplätzen und den unbebauten Grundstücksflächen bestehen sollen, legt den Schluss nahe, dass die an der Teilungserklärung Beteiligten anderweitige Sondernutzungsrechte auch nicht begründen wollten. Indessen kann diese vom Landgericht als entscheidungserheblich angesehene Frage offen bleiben, weil die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.11.1999 in den Bestand eines - unterstellten - Sondernutzungsrechts jedenfalls nicht eingreifen.

bb) Als Sondernutzungsrecht wird nach herkömmlicher Terminologie ein durch Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG für einen Wohnungseigentümer geschaffenes Nutzungsrecht bezeichnet, das im Grundbuch eingetragen werden kann, aber nicht muss. Inhalt der das Sondernutzungsrecht begründenden Benutzungsregelungen ist für den Sondernutzungsberechtigten seine Berechtigung zur dauernden ausschließlichen Benutzung und für die übrigen Wohnungseigentümer ihr Ausschluss von ihrer eigenen gesetzlichen Berechtigung zur Benutzung des von dieser Regelung erfassten Grundstücks- oder Gebäudesteiles (vgl. Ertl, Rpfleger 1979, 81; Weitnauer, a.a.O., § 15 Rn. 17 jeweils m.w.N.). In den Bestand eines solchen Sondernutzungsrechts greifen die Beschlüsse vom 19.11.1999 nicht ein, weil der Antragsgegner durch die Durchführung des Beweissicherungsverfahrens und erst Recht durch die Sonderumlage in keiner Weise gehindert wird, dass dem - unterstellten - Sondernutzungsrecht unterliegende gemeinschaftliche Eigentum zu nutzen. Auch das Landgericht zeigt in der angefochtenen Entscheidung eine Beeinträchtigung der Nutzungsbefugnis des Antragsgegners nicht auf, sondern meint vielmehr, durch die Beschlüsse würden "die Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser gehindert, über ihre Gebäude bzw. ihre Anlage so zu verfügen, als ob es sich um einzelne Gemeinschaften handeln würde". Das beruht indessen auf einer unzutreffenden Auffassung vom rechtlichen Charakter des Sondernutzungsrechts, das lediglich ein ausschließliches Nutzungsrecht, nicht aber eine wie auch immer geartete Verfügungsbefugnis am gemeinschaftlichen Eigentum gibt.

3. Die nach den vorstehenden Erwägungen eine Verwaltungsregelung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffenden und daher nicht von vornherein unwirksamen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.11.1999 sind im Übrigen nach den Feststellungen des Landgerichts, die die Beteiligten nicht in Frage stellen, formal ordnungsgemäß und mit der erforderlichen Stimmenmehrheit zu Stande gekommen und nicht angefochten worden. Betreffend den Anteil des Antragsgegner an der erhobenen Sonderumlage ist der Beschluss auch hinreichend bestimmt (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 15. Auflage, § 16 Rn. 16 m.w.N.). Auch der Antragsgegner hat Einwände gegen die Höhe der auf ihn entfallenden Sonderumlage nicht erhoben. Da mithin weitere Feststellungen nicht erforderlich sind, konnte der Senat in der Sache selbst entscheiden und den Antragsgegner antragsgemäß zur Zahlung der auf ihn entfallenden Sonderumlage verpflichten. Die Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen ergibt sich für die Zeit bis zum 30.04.2000 aus §§ 284 Abs. 2, 288 BGB a.F., für die Zeit danach aus der Neufassung letzterer Vorschrift.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Nachdem der Antragsgegner die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.11.1999 nicht angefochten, gleichwohl aber Zahlungen nicht geleistet hat, erachtet der Senat es für angemessen, ihm die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragsteller aufzugeben.

Den Gegenstandwert hat der Senat nach § 48 Abs. 2 WEG festgesetzt.

Ende der Entscheidung