Judicialis Rechtsprechung

2. Zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von zwei Doppelhäusern außerhalb eines Ortskerns auf der Insel Reichenau.

5 S 330/06

Verkündet am 14.11.2006

In der Verwaltungsrechtssache

wegen Bauvorbescheids

hat der 5. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 9. November 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 1. September 2005 - 6 K 955/05 - geändert.

Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger auf seinen Antrag vom 27. Mai 2003 einen Bauvorbescheid für das auf den Grundstücken Flst.Nrn. 4242 und 4250 geplante Doppelhaus zu erteilen. Der Bescheid des Landratsamts Konstanz vom 12. Januar 2004 wird insoweit aufgehoben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht tragen der Kläger und die damalige Klägerin zu 1 je 1/3 sowie der Beklagte und die Beigeladene je 1/6 der Gerichtskosten; die damalige Klägerin zu 1 trägt 1/3 der außergerichtlichen Kosten des Beklagten und der Beigeladenen sowie ihre außergerichtlichen Kosten ganz; im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Beklagte und die Beigeladene je 1/4 und der Kläger 1/2 der Gerichtskosten; ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Beteiligten jeweils selbst.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Der Kläger begehrt einen Bauvorbescheid für die Errichtung von zwei Doppelhäusern.

Der Kläger ist (Mit-)Eigentümer mehrerer zusammenhängender Grundstücke mit einer Gesamtfläche von etwa 6.000 m² auf der Insel Reichenau. Sie liegen am östlichen Rand des Ortsteils Mittelzell nördlich und südlich der schmalen und keine Gehwege aufweisenden Seestraße und sind mit einem großen Wohnhaus, Betriebsgebäuden und Gewächshäusern bebaut. Die Seestraße verläuft hier in einem Abstand von 80 bis 90 m parallel zum deutlich tiefer liegenden Ufer des Gnadensees. Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet als landwirtschaftliche Nutzfläche dargestellt.

Östlich des Wohnhauses des Klägers (Seestraße 40) steht auf seinen Grundstücken Flst.Nr. 4240/1, 4242 und 4250 ein etwa 45 m mal 45 m großes, nicht mehr genutztes und von der Straße etwa 12 bis 22 m zurückgesetztes Gewächshaus. Teilweise an dessen Stelle sollen die beiden Doppelhäuser nahe der Seestraße errichtet werden. In Richtung Oberzell folgt ein im Jahre 1997 umfangreich erweitertes, wie ein breites Doppelhaus wirkendes Wohngebäude (Nr. 38 - 38a). Die Entfernung zum Wohnhaus des Klägers beträgt etwa 65 m. Nach weiteren 50 m - in dieser Lücke stehen nahe am Seeufer ein flaches Betriebsgebäude der Fischereigenossenschaft (Fischbrutanlage) mit kleiner Wohnung und ein ebenfalls flaches Betriebsgebäude der Gemüsegenossenschaft, das als Pumpenstation der Bewässerung der Gemüsefelder auf der Insel Reichenau dient - folgt an der Seestraße ein kleineres Wohnhaus (Nr. 28). Westlich des Wohnhauses des Klägers in Richtung Mittelzell schließen sich in dichtem Abstand drei weitere Wohngebäude an (Nr. 46, 46a, 44). Nordwestlich des Wohnhauses des Klägers und tiefer steht auf halbem Weg zum Seeufer ein weiteres, kleineres Wohnhaus (Nr. 42). Entlang der Seestraße folgt nach Westen bis zur dichter werdenden Bebauung von Mittelzell eine Fläche mit einer Länge von etwa 90 m, die etwa zur Hälfte durch ein allerdings etwa 20 m von der Straße zurückgesetztes großes Gewächshaus ausgefüllt wird. Auf der südlichen Seite der Seestraße reicht die geschlossene Bebauung von Mittelzell her etwa 50 m weiter Richtung Oberzell als im Norden. Es folgen eine freie Fläche von etwa 70 m und sodann, unmittelbar an der Seestraße, ein langgestrecktes eingeschossiges und daran angebaut ein zweigeschossiges Betriebsgebäude mit einer Ausdehnung von zusammen knapp 40 m. In dem eingeschossigen Gebäude betreibt der Kläger eine "Blumenwerkstatt". Die Betriebsgebäude bilden mit insgesamt drei Gewächshäusern eine knapp 100 m lange Front entlang der Seestraße, die bis auf Höhe des Wohngebäudes Nr. 38 - 38a reicht. Im Anschluss folgen nach einer Lücke von gut 30 m mehrere Wohnhäuser, von denen das dritte südöstlich des Wohnhauses Nr. 28 nahe der Straße steht.

Der Kläger beantragte unter dem 27.05.2003 einen Bauvorbescheid für die Errichtung von zwei zweieinhalbgeschossigen Doppelhäusern auf dem jeweils südlichen Teil seiner Grundstücke Flst.Nr. 4239 (das nach den Planzeichnungen allerdings nicht bebaut werden soll), 4240/1, 4242 und 4250 mit einer Grundfläche je Haushälfte von 8,00 m mal 14,25 m. Die Beigeladene versagte ihr Einvernehmen mit der Begründung, das Vorhaben liege im Außenbereich; zumindest füge es sich wegen seiner Größe nicht in die Bebauung der näheren Umgebung ein. Gegen das Vorhaben wandten sich die Eigentümer des seewärts gelegenen Grundstücks Flst.Nr. 4251 mit der Begründung, sie verlören für ihr gefangenes Grundstück eine - erforderliche - Zufahrt für landwirtschaftliche Nutzfahrzeuge. Einwendungen erhoben auch die Eigentümer der östlich angrenzenden Grundstücke Flst.Nrn. 4244, 4245/1 und 4252.

Mit Bescheid vom 12.01.2004 lehnte das Landratsamt Konstanz den Antrag ab mit der Begründung, das Vorhaben liege im Außenbereich und führe zu einer Verfestigung einer vorhandenen Splittersiedlung; außerdem habe die Beigeladene ihr Einvernehmen nicht erteilt.

Der Kläger erhob am 04.02.2004 Widerspruch. Im Anschluss an eine Ortsbesichtigung am 09.09.2004 teilte das Regierungspräsidium Freiburg der Beigeladenen mit, das Baugrundstück liege, wobei es sich um einen Grenzfall handele, im unbeplanten Innenbereich und füge sich dort ein. Der Gemeinderat versagte gleichwohl erneut am 26.04.2005 und, nachdem der Bürgermeister Widerspruch einlegt hatte, am 09.05.2005 das Einvernehmen.

Der Kläger und seine Ehefrau haben am 04.05.2005 Klage erhoben. In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht hat die Ehefrau ihre Klage zurückgenommen. Der Kläger hat "klargestellt", dass mit dem Bauvorbescheid lediglich die Frage beantwortet werden solle, ob es sich bei den für das Vorhaben vorgesehenen Grundstücken um Innenbereich oder Außenbereich handele.

Mit Urteil vom 01.09.2005 hat das Verwaltungsgericht das Verfahren hinsichtlich der Klage der Ehefrau des Klägers eingestellt und dessen Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei als Untätigkeitsklage zulässig, aber nicht begründet. Ein Bauvorbescheid könne nicht erteilt werden, weil das Vorhaben, wofür als Indiz bereits die Darstellung landwirtschaftlicher Nutzung im Flächennutzungsplan spreche, im Außenbereich liege und die Entstehung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lasse. Die Baugrundstücke lägen bereits nicht innerhalb eines Bebauungszusammenhangs im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB. An dem Bebauungszusammenhang der fünf Wohngebäude Seestraße 46, 46a, 44, 42 und 40, der in sich geschlossen wirke, nähmen sie nicht teil. Wegen des Wohnhauses Nr. 42 entstehe der Eindruck, dass sich die Bebauung nicht entlang der Seestraße nach Osten, sondern nach Norden zum Seeufer fortsetze. Die darin liegende Querorientierung fange die Bebauung nach Osten hin in gewisser Weise ab. Das Haus Nr. 38 - 38a sei hiervon deutlich abgesetzt und nicht gruppenbildend. Die Hausgruppe Nr. 46 bis 40 sei, auch in ihrer Ausdehnung - die größte Entfernung zwischen zwei Wohnhäusern (Nr. 42 und 40) betrage 35 m - zu klein und unbedeutend, um das 70 m entfernte Haus Nr. 38 - 38a oder gar noch das Haus Nr. 28 in einen Bebauungszusammenhang einzubinden. Das geringe Gewicht und die geringe Ausstrahlung der Hausgruppe Nr. 46 bis 40 werde auch dadurch unterstrichen, dass das Vorhaben zu einer Verdoppelung der Bebauung an dieser Stelle führen würde. Daraus ergebe sich ein Planungsbedürfnis. Auch dies spreche als Indiz für eine Außenbereichslage. Bei einer einseitigen, bandartigen Bebauung könnten schon Lücken von 50 bis 70 m einen Bebauungszusammenhang unterbrechen. Somit handele es sich bei den Häusern Nr. 38 - 38a und 28 nur um Siedlungssplitter. Die Bebauung sei in diesem Bereich nicht organisch gewachsen. So sei der Ausbau des Hauses Nr. 38 im Jahr 1997 nur nach § 35 Abs. 2 BauGB genehmigt worden. Hinzu komme, dass das Baugrundstück als Teil des (ehe-maligen) Gartenbaubetriebs landwirtschaftlich geprägt sei. Zudem bildeten eine kleine Stützmauer und ein anschließender Weg östlich des Hauses Nr. 40 einen Einschnitt. Auch gehe die Seestraße an dieser Stelle in eine lang gestreckte S-Kurve über, was die Sicht auf das Gebäude Nr. 38 - 38a und damit die Annahme eines Bebauungszusammenhangs erschwere. Nach allem könne offen bleiben, ob die vorhandene Bebauung als Ortsteil gelten könne, was voraussetze, dass sie ein ausreichendes Gewicht habe und organisch gewachsen sei. Zweifelhaft sei dies auch wegen der nur einseitigen und bandförmigen Bebauung nördlich der Seestraße.

Mit Beschluss vom 02.02.2006 (5 S 2292/05), dem Kläger zugestellt am 17.02.2006, hat der Senat die Berufung zugelassen. Der Kläger hat sie am 16.03.2006 begründet.

Er trägt vor: In der näheren Umgebung des Vorhaben stünden zwölf Wohngebäude mit mindestens 30 Wohnungen. Die u.a. aus früheren Fischerhäusern hervorgegangene heutige Wohnbebauung dominiere gegenüber Gebäuden, die noch landwirtschaftlich genutzt würden. Im Einverständnis mit der Beigeladenen seien Wohngebäude großzügig erweitert und Scheunen und Schuppen durch Mehrfamilienhäuser ersetzt worden. Dementsprechend habe das Verwaltungsgericht Freiburg in einem früheren Verfahren einen Bebauungszusammenhang entlang der Seestraße zwischen Mittelzell bis zum Wohnhaus Nr. 28 angenommen. Der Gemeinderat der Beigeladenen habe sein Einvernehmen nur versagt, weil er, der Kläger, bereits Ende 2002 eine Baugenehmigung für den Abbruch und die Neuerrichtung eines anderen Wohnhauses erhalten habe; jenes Baugrundstück liege freilich unstreitig im Innenbereich. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil komme den Darstellungen des Flächennutzungsplans keine Indizwirkung für die Beurteilung der Frage zu, ob das Vorhaben im Außenbereich liege. Das Verwaltungsgericht habe die vorhandene Bebauung nicht ausreichend berücksichtigt. Ein Bebauungszusammenhang bestehe nicht nur mit den zwölf Wohngebäuden in der näheren Umgebung, sondern auch mit dem Ortsteil Mittelzell selbst. Zu berücksichtigen seien auch die Gebäude südlich der Seestraße. Dieser komme eine verbindende Funktion zu. Abstände bis zu 90 m unterbrächen regelmäßig einen Bebauungszusammenhang nicht. Damit sei nicht vereinbar, dass das Verwaltungsgericht schon bei Abständen von mehr als 50 m ohne Weiteres eine Unterbrechung für möglich halte. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts reiße bei einer bandartigen Bebauung der Bebauungszusammenhang nicht leichter ab. Das gelte erst recht bei einer typischen Uferbebauung. Das Anwesen Nr. 38 - 38a liege wegen einer leichten S-Kurve der Seestraße "mittig über der Straße" und stelle sich deshalb als Anschluss an den Bebauungszusammenhang dar. Fehlerhaft sei es auch, wenn das Verwaltungsgericht davon spreche, die Bebauung verdoppele sich durch das Vorhaben. Das kleinere Anwesen Nr. 42 könne nicht eine den Bebauungszusammenhang nach Osten abbrechende Querorientierung der Bebauung bewirken. Vielmehr sei die Bebauung mit den Baufluchten zur Seestraße orientiert und setze sich mit den Anwesen Nr. 38 - 38a und 28 auch so fort. - Es liege auch ein Ortsteil vor. Dabei seien entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch Nebengebäude zu berücksichtigen, die den Bebauungszusammenhang abrundeten und vermittelten. Bereits fünf Wohnhäuser mit Nebengebäuden könnten einen Ortsteil bilden, bei zwölf Gebäuden sei dies regelmäßig der Fall. Die Gebäude in der Umgebung des Vorhabens seien auch Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur. Dem stehe nicht entgegen, dass die Seestraße nur (wechselnd) einseitig bandförmig bebaut sei. Es handele sich dabei sogar um eine typische Ausdrucksform einer organischen Siedlungsstruktur. Geprägt sei diese durch große, erweiterte Wohngebäude, die nicht mehr am Wohnbedarf landwirtschaftlicher Betriebe ausgerichtet seien. Es lägen nicht mehr nur einzelne Siedlungssplitter vor, die zufällig aus der landwirtschaftlichen Nutzung hervorgegangen seien. Nicht zuletzt durch ihr Einvernehmen zu der Erweiterung des Anwesens Nr. 38 - 38a habe die Beigeladene neue Tatsachen geschaffen, an denen sie sich festhalten lassen müsse. Im Innenbereich füge sich das Vorhaben in die vorhandene Bebauung ein.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 1. September 2005 - 6 K 955/05 - zu ändern, den Bescheid des Landratsamts Konstanz vom 12. Januar 2004 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, ihm auf seinen Antrag vom 27. Mai 2003 einen Bauvorbescheid zu erteilen.

Der Beklagte und die Beigeladene beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Die Beigeladene trägt ergänzend vor: Nachdem der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht klargestellt habe, dass der Bauvorbescheid nur die Frage klären solle, ob seine Grundstücke im Innenbereich oder im Außenbereich lägen, könne er die Bauvoranfrage im Berufungsverfahren nicht mehr weiter fassen. Überall auf der Insel Reichenau treffe man Siedlungssplitter in der Form von vereinzelten Wohnhäusern und kleinen Häusergruppen an. Wollte man Unterbrechungen der Bebauung bis zu einer Ausdehnung von 100 m als Baulücken werten, könnte die Insel in weiten Bereichen überbaut werden und ginge so das charakteristische Landschaftsbild verloren. Kennzeichnend für die Streubebauung seien auch zahlreiche Gewächshäuser, welche jeweils den Bebauungszusammenhang unterbrächen. Das Verwaltungsgericht habe den für das Baugrundstück maßgeblichen Darstellungen des Flächennutzungsplans zutreffend eine Indizwirkung für das Vorliegen von Außenbereich beigemessen. Die Häusergruppe Nr. 46 bis 40 stehe in keinem baulichen Zusammenhang mit dem Ortsteil Mittelzell. Richtig sei auch, dass bei einer nur bandförmigen Bebauung höhere Anforderungen an den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit bestünden. Die genannte Häusergruppe bilde jedenfalls keinen Ortsteil. Dabei seien Nebengebäude nicht zu berücksichtigen. Es fehle in der Umgebung des Vorhabens an einer organischen Siedlungsstruktur. Die vorhandenen Wohngebäude würden sich gerade nicht wie Perlen einer Kette an der Seestraße entlangziehen. Das Vorhaben würde sich, falls es im Innenbereich liege, nicht in die nähere Umgebung einfügen. Es handele sich um zwei massive Wohnblöcke mit jeweils sechs bzw. acht Wohneinheiten, während die nähere Umgebung locker mit Einzelhäusern auf vergleichsweise großen Grundstücken bebaut sei.

Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung einen Augenschein von der Umgebung des Vorhabens eingenommen. Die hierbei getroffenen Fest-stellungen sind in der Anlage zur Sitzungsniederschrift enthalten, auf die verwiesen wird.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die dem Senat vorliegenden Behördenakten sowie auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist nach der Zulassung durch den Senat statthaft und auch im Übrigen zulässig. Insbesondere hat der Kläger sie den Erfordernissen des § 124a Abs. 6 VwGO entsprechend begründet.

Die Berufung hat auch teilweise Erfolg. Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist zu ändern, soweit es die - zulässige - Klage insgesamt abgewiesen hat. Denn der Kläger hat hinsichtlich des östlich gelegenen, nicht aber hinsichtlich des westlich gelegenen Doppelhauses Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids.

Gegenstand der Klage ist der Anspruch des Klägers auf Erteilung eines Bauvorbescheids zu der Frage, ob das Vorhaben nach Maßgabe der mit seinem Antrag vom 27.05.2003 eingereichten Bauvorlagen in bauplanungsrechtlicher Hinsicht, insbesondere an der bezeichneten Stelle und in dem bezeichneten Umfang, errichtet werden darf; ausgeklammert sein soll nur die (im Übrigen wohl unproblematische) Frage der bauplanungsrechtlichen Erschließung des Vorhabens.

Der Kläger hat zwar in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht "klargestellt", das lediglich die Frage beantwortet werden solle, ob es sich bei den für das Vorhaben vorgesehenen Grundstücken (gemeint sind insoweit wohl nur die von dem bezeichneten Vorhaben in Anspruch genommenen Teilflächen) um Innenbereich oder Außenbereich handelt. Diese Frage kann aber allein nicht Gegenstand eines Bauvorbescheids gemäß § 57 Abs. 1 LBO sein. Denn ein Bauvorbescheid kann nach dieser Vorschrift nur zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden. Dieses ist insoweit durch Bauvorlagen zu beschreiben (§ 15 LBOVVO). Durch einen Bauvorbescheid geklärt werden können somit nur Teilfragen eines hinreichend bestimmten Vorhabens, wie sie sich zum Beispiel bei der Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB stellen können (vgl. Sauter, LBO, 3. Auflage, § 47 Rdnr. 6; Senatsurt. v. 10.10.2003 - 5 S 747/02 - BRS 66, 455). So kann ein Bauvorbescheid etwa zu der Frage erteilt werden, ob sich ein Vorhaben nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt. Insoweit wird der Bauvorbescheid auch als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung bezeichnet (BVerwG, Urt. v. 17.03.1989 - 4 C 14.85 - NVwZ 1989, 863). Um eine solche statthafte Teilfrage eines hinreichend konkretisierten Vorhabens handelt es sich bei der Frage der Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Innen- oder Außenbereich aber nicht. Mit ihr würde nur eine Vorfrage gestellt, deren Beantwortung lediglich darüber entscheidet, ob auf irgendein Vorhaben gleich an welcher Stelle des Grundstücks § 34 oder § 35 BauGB anzuwenden wäre. Mit ihrer positiven, das Vorliegen von Innenbereich bejahenden Beantwortung würde über eine bestimmte Teilfrage eines hinreichend konkretisierten Vorhabens nicht abschließend und verbindlich entschieden. Darin liegt aber der Sinn des Bauvorbescheids.

Mit der als Klarstellung bezeichneten Beschränkung der für den begehrten Bauvorbescheid maßgeblichen Frage in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht hat der Kläger nicht etwa seine Bauvoranfrage oder die Klage insoweit zurückgenommen. Indem er der Bauvoranfrage in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat wieder den ursprünglich beigemessenen Sinn zugesprochen hat, hat er deren Inhalt lediglich, der Rechtsauffassung des Senats folgend, erneut klargestellt. Im Übrigen wäre eine entsprechende Klageweiterung im Berufungsverfahren ohne Weiteres sachdienlich und damit zulässig (§ 125 Abs. 1 i.V.m. § 91 Abs. 1 Alt. 2 VwGO; Eyermann/Happ, VwGO, 11. Aufl., § 125 Rdnr. 1).

Die Errichtung des östlichen Doppelhauses ist gemäß § 34 Abs. 1 BauGB, soweit es hier zu prüfen ist, zulässig (§ 57 Abs. 2 i.V.m. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO). Die zur Überbauung vorgesehene Grundstücksfläche liegt innerhalb eines Bebauungszusammenhangs (1.). Bei diesem handelt es sich um einen Ortsteil (2.). In die Eigenart der näheren Umgebung fügt sich das östliche Doppelhaus nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ein (3.). Unzulässig wäre demgegenüber die Errichtung des westlichen Doppelhauses, weil es teilweise im Außenbereich stünde und insoweit öffentliche Belange beeinträchtigte (4.).

Der maßgebliche Bebauungszusammenhang wird jedenfalls aus den Häusern Seestraße 46, 46a, 44 und 40, dem Anwesen Nr. 38 - 38a, dem Wohnhaus 28, den ihm gegenüberliegenden drei Wohnhäusern sowie den gegenüber dem Wohnhaus des Klägers stehenden zwei aneinandergebauten Betriebsgebäuden gebildet. Insoweit handelt es sich um eine aufeinanderfolgende Bebauung, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit bzw. Zusammengehörigkeit vermittelt. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts lässt die Verkehrsanschauung die zwischen den Wohngebäuden Nr. 40 und 38 - 38a liegende, im vorderen Teil unbebaute und im hinteren Teil noch mit einem nicht mehr genutzten Gewächshaus bebaute Fläche mit einer Ausdehnung von etwa 65 m als eine Lücke erscheinen, die sich zur Bebauung anbietet.

Insoweit kommt es nicht entscheidend auf die Größe der Lücke in der Bebauung an. Nur allgemein gilt, dass das Vorliegen einer "Baulücke" umso unwahrscheinlicher wird, je größer die unbebaute Fläche ist (BVerwG, Urt. v. 12.06.1970 - IV C 77.68 - BVerwGE 35, 256; Urt. v. 01.12.1972 - IV 6.71 - BVerwGE 41, 227). So hat der Senat Flächen mit einer Ausdehnung von 280, 240 und 210 m nicht mehr als Baulücke angesehen (Urt. v. 10.05.1996 - 5 S 393/95 - VBlBW 1996, 381; Urt. v. 06.05.1997 - 5 S 743/97 -; Urt. v. 29.07.1999 - 5 S 1916/97- NVwZ-RR 2000, 481). Als noch zum Bebauungszusammenhang gehörend sind dagegen unbebaute Flächen mit einer Ausdehnung von 50, 60 und 90 m angesehen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.07.1986 - 8 S 2815/85 - BRS 46 Nr. 81 für eine Streubebauung) und selbst bei einer Ausdehnung von 130 m noch in Betracht gezogen worden (BVerwG, Urt. v. 14.11.1991 - 4 C 1.91 - Buchholz 406.11 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 236 = NVwZ-RR 1992, 227). Dementsprechend wird als Faustformel genannt, dass man bei einer Ausdehnung von zwei bis drei Bauplätzen von einer "Baulücke" sprechen könne (Dürr in: Brügelmann, BauGB, § 34 a.a.O. Rdnr. 12). Allerdings hat der Senat bei einer Ausdehnung einer Freifläche von nur 80 m eine Baulücke auch schon - unter Berücksichtigung der Siedlungsstruktur in der Gemeinde - verneint (Urt. v. 10.10.2003 - 5 S 747/02 - a.a.O. zur Streubebauung im Nordschwarzwald). Letztlich ist das Vorhandensein einer Baulücke nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden. Es bedarf vielmehr einer umfassenden Wertung und Bewertung der konkreten Gegebenheiten (BVerwG, Urt. v. 01.04.1997 - 4 B 11.97 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 328 = PBauE § 34 Abs. 1 BauGB Nr. 37; vgl. zum Ganzen auch BVerwG, Beschl. v. 02.03.2000 - 4 B 15.00 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 198 = BRS 63 Nr. 99). So heben unbebaute Flächen den Bebauungszusammenhang unter Umständen dann nicht auf, wenn die Umgebung durch eine aufgelockerte Bebauung gekennzeichnet ist (BVerwG, Urt. v. 29.05.1981 - 4 C 34.78 - BVerwGE 62, 250). Insoweit kommt es auch auf die städtebauliche Eigenart des Ortsteils an, etwa ob es sich um eine ländlich oder eine städtisch geprägte Umgebung handelt (BVerwG, Urt. v. 14.11.1991 - 4 C 1.91 - a.a.O.). Dementsprechend mag eine größere Freifläche zwischen großzügig bemessenen, mit Einfamilienhäusern bebauten Grundstücken noch zum Bebauungszusammenhang gehören, während bei einer eng aneinandergereihten Bebauung schon eine kleinere Freifläche den Bebauungszusammenhang unterbrechen mag. Die gebotene umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls lässt es auch nicht zu, sich maßgebend auf die vom Verwaltungsgericht angeführte Regel zu stützen, dass bei einer nur einseitig bandförmig bebauten Straße der Bebauungszusammenhang eher unterbrochen werden könne als an einer beidseitig bebauten Straße.

Auch die städtebaulichen Verhältnisse auf der Insel Reichenau im Allgemeinen können einer Einbeziehung der zu beurteilenden Grundstücksfläche in den vorhandenen Bebauungszusammenhang nicht entgegenstehen. Es ist zwar richtig, dass außerhalb der Ortskerne von Niederzell, Mittelzell und Oberzell einzelne Wohn- und Betriebsgebäude in mehr oder weniger starker Dichte über die ganze Insel verstreut sind, die teils allein stehen, teils Häusergruppen bilden und insbesondere nahe der genannten Ortskerne teilweise auch enger und gehäuft zusammenstehen. Daraus lässt sich aber keine Regel des Inhalts ableiten, auf der Insel Reichenau könnten Lücken in der Bebauung ab einer gewissen Ausdehnung keine Baulücken mehr sein (so aber VG Freiburg, Urt. v. 12.10.2001 - 6 K 940/01 - Juris, wonach Abstände von etwa 100 m zwischen Wohnhäusern oder kleinen Hausgruppen dort bei weitem zu groß seien, um noch eine Baulücke anzunehmen). Maßgeblich bleibt vielmehr auch hier der jeweilige Charakter des baulichen Zusammenhangs in der Umgebung des Vorhabens (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 13.10.1983 - 5 S 2006/83 - zu zwei Freiflächen am südlichen Ortsrand von Mittelzell mit einer Ausdehnung von 125 bzw. 115 m). Dem entspricht es, dass die Beigeladene selbst an anderer Stelle des Ortsrands von Mittelzell eine Lücke in der Bebauung von etwa 70 m - zutreffend - dem dortigen Bebauungszusammenhang zugerechnet und deshalb, um einer Bebauung an dieser Stelle entgegenzuwirken, einen - allerdings nunmehr für unwirksam erklärten - Bebauungsplan beschlossen hat (vgl. Senatsurt. v. 09.11.2006 - 5 S 713/06 -).

Letztlich ist hiervon wohl auch das Verwaltungsgericht ausgegangen und hat deshalb die städtebaulichen Gegebenheiten in der Umgebung des Vorhabens umfassend gewürdigt. Insoweit gelangt der Senat jedoch zu einem anderen Ergebnis.

Geprägt wird die zu beurteilende Fläche in erster Linie durch die Bebauung nördlich der Seestraße mit den Wohnhäusern Nr. 46, 46a, 44 und 40 sowie 38 - 38a und durch die gegenüberliegenden Betriebsgebäude. Es ist zwar richtig, dass die Wohnhäuser Nr. 46, 46a, 44 und 40 nach den vorgenommenen Erweiterungsmaßnahmen vergleichsweise dicht beieinander stehen. Dennoch wirkt die zu beurteilende Fläche noch als Baulücke. Maßgebend hierfür ist vor allem, dass sowohl das Wohnhaus Nr. 40 als auch das Wohnhaus Nr. 38 - 38a mit einer Breite von etwa 22 bzw. 25 m in diesem Bereich ungewöhnlich wuchtig erscheinen. Zudem sind dem Wohngebäude Nr. 38 - 38a noch zugehörige Stellplätze auf einer Breite von 9 m nach Westen vorgelagert, welche wegen der Nähe des Gebäudes und ihrer Zuordnung zu ihm ausnahmsweise am Bebauungszusammenhang teilhaben (vgl. BVerwG, Beschl. v. 06.03.1992 - 4 B 35.92 - BRS 54 Nr. 64; Urt. v. 17.06.1993 - 4 C 17.91 - NVwZ 1994, 294). In der zu beurteilenden Lücke der Bebauung, welche durch die Erweiterung des Wohnhauses Nr. 38 - 38a erheblich verkürzt worden ist, hätte demnach wohl nur ein den Gebäuden Nr. 40 und 38 - 38a vergleichbares Haus Platz. Auch wegen seines massiven Ausbaus, namentlich seiner durch die Straßenführung noch betonten Stellung und der breiten Ausführung des nach Westen zeigenden Giebels mit vorgezogenem Dach, großen Balkonen und quer stehenden bis zum Dachfirst reichenden Gauben in Nord-West-Richtung erweckt das Wohnhaus 38 - 38a den Eindruck, noch dem westlich gelegenen Bebauungszusammenhang anzugehören. Hinzu kommt, dass die zusammen etwa 40 m langen Betriebsgebäude südlich der Seestraße als Klammer zwischen den Wohngebäuden Nr. 40 und 38 - 38a wirken. Der Seestraße kommt insoweit keine trennende Wirkung zu. Dafür ist sie zu schmal und sind die genannten drei Gebäude zu beherrschend. Dass die Betriebsgebäude wohl nur für eine im Außenbereich privilegierte gartenbauliche Nutzung (gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG) genehmigt worden sind, ist für die Beurteilung, ob sie an dem Bebauungszusammenhang teilnehmen, unerheblich. Auch Betriebsgebäude können für die angemessene Fortentwicklung der Bebauung einen Maßstab liefern, da sie optisch wahrnehmbar und nach Art und Gewicht geeignet sind, ein Gebiet als einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil zu prägen. Auch sie dienen dem ständigen Aufenthalt von Menschen. Außer Betracht für die Beurteilung insoweit bleiben allein Gebäude, die nur vorübergehend etwa zu Zwecken der Landwirtschaft (z.B. Scheunen und Ställe) oder der Freizeit (z.B. kleine Wochenendhäuser, Gartenhäuser) genutzt zu werden pflegen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 02.08.2001 - 4 B 26.01 - BRS 64 Nr. 86 m.w.N.). Die Betriebsgebäude reichen zwar nicht bis auf Höhe des gegenüberliegenden Wohngebäudes Nr. 38 - 38a. Optisch verkürzen sie gleichwohl die zu beurteilende Lücke auf etwa 50 m. Unterstrichen wird diese Wirkung noch durch die anschließende, weiter nach Osten führende Front von Gewächshäusern, die allerdings wohl selbst nicht mehr am Bebauungszusammenhang teilhaben, obwohl sie an die Betriebsgebäude angebaut sind (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 13.10.1983 - 5 S 2006/83 -). Auch weiter nach Osten ist jedenfalls durch den massiven Ausbau des Gebäudes Nr. 38 - 38a der Bebauungszusammenhang bis zum Haus Nr. 28 erweitert. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob die am See liegenden Gebäude der Fischereigenossenschaft und der Gemüsegenossenschaft an dem Bebauungszusammenhang teilhaben. Zwar hätte das kleinere Wohnhaus Nr. 28 für sich betrachtet kaum die prägende Kraft, die zum Anwesen Nr. 38 - 38a bestehende Lücke von knapp 50 m zu überbrücken. Bewirkt wird dies aber zum einen durch das Anwesen Nr. 38 - 38a selbst und zum andern durch die auf der südlichen Seite der Seestraße stehenden drei Wohnhäuser, mit denen das Haus Nr. 28 optisch eine den Bebauungszusammenhang abschließende Einheit bildet. Demgegenüber hat das tiefer und abgesetzt vom Wohnhaus des Klägers stehende kleinere Wohnhaus Nr. 42 nicht die Kraft, die Bebauung entlang der Seestraße nach Osten im Sinne einer Querorientierung abzuschließen. Gleiches gilt für die vom Verwaltungsgericht in diesem Sinne berücksichtigte kleine Stützmauer am östlichen Rand des Wohnhauses Nr. 40 und einen hier verlaufenden Weg. Diese Beurteilung entspricht im Übrigen auch der des Senats aus dem Jahr 1978 für einen nahegelegenen Standort weiter westlich (Urt. v. 11.07.1978 - V 1379/76 -, NJW 1979, 331). Dort hat der Senat festgestellt, dass eine 60 m breite Lücke in der Bebauung an der Seestraße noch zum Bebauungszusammenhang gehöre, zumal mitten im Ortsetter von Mittelzell (damals noch) ähnlich große landwirtschaftlich genutzte (mit Gewächshäusern bestandene) Flächen lägen, die unstreitig dem Bebauungszusammenhang angehörten; der Senat hatte zudem damals geäußert, dass sich die im Zentrum von Mittelzell dichtere Bebauung nach Osten zwar verdünne, jedoch beim Verlassen des Ortskerns, etwa auf Höhe des Grundstücks Flst.Nr. 4209 (welches gegenüber dem Anwesen Nr. 28 liegt), nicht etwa der Eindruck entstehe, sich nunmehr im unbebauten Außenbereich zu befinden.

Das östliche Doppelhaus bleibt innerhalb des so umschriebenen Bebauungszusammenhangs. Dessen nördliche Grenze ist zwar nicht durch eine in den Bauvorlagen eingezeichnete Verlängerung der nördlichen Außenwand des Wohnhauses Nr. 40 nach Osten festgelegt, sondern durch eine Linie zwischen der jeweils nordöstlichen Ecke der Häuser Nr. 40 und Nr. 38 - 38a, wobei beim Haus Nr. 38 - 38a die im Norden angebaute, mit einem Flachdach versehene Gerätegarage nur ein geringes Hinausschieben des Bezugspunkts erlaubt.

2. Der maßgebliche Bebauungszusammenhang bildet auch einen Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB.

Dabei kann offen bleiben, ob zu ihm auch das abgesetzt und tiefer stehende Haus Nr. 42 und die am Ufer stehenden Betriebsgebäude der Fischerei- und der Gemüsegenossenschaft gehören. Offen bleiben kann auch, ob die Eigenschaft als Ortsteil bereits daraus folgt, dass insoweit eine Verbindung zum eigentlichen Ortskern von Mittelzell bestünde. Dagegen spricht allerdings Einiges: Insoweit hat der Senat bei dem eingenommenen Augenschein den Eindruck gewonnen, dass die Wohnbebauung ab dem Haus Nr. 46 deutlich von der des Ortskerns abgesetzt ist. Die Freifläche nördlich der Seestraße hat hier eine Ausdehnung von etwa 90 m. Das die Lücke etwa zur Hälfte ausfüllende, alleinstehende Gewächshaus hat schon als solches, aber auch im Übrigen keine die Bebaubarkeit dieser Fläche prägende Kraft, denn es steht deutlich von der Straße zurückgesetzt und nahe dem Seeufer deutlich tiefer. Insoweit kommt auch der weiter nach Osten reichenden Wohnbebauung südlich der Seestraße wohl keine prägende Kraft mehr zu, weil deren Abstand zu den Betriebsgebäuden des Klägers etwa 75 m beträgt und sich diese Lücke nach Süden hin weiträumig öffnet. Sofern im Jahre 1978 insoweit ein anderer Eindruck bestanden haben sollte (Urt. v. 11.07.1978 - V 1379/76 - a.a.O.), weist der Senat unbeschadet der Möglichkeit einer abweichenden Beurteilung darauf hin, dass sich die Verhältnisse seither maßgeblich dadurch geändert haben, dass die Bebauung sowohl im Ortskern von Mittelzell als auch nördlich der Seestraße bei den Häusern Nr. 46 bis 40 und 38 - 38a erheblich verdichtet worden ist. Dies kann in dem hier zu beurteilenden Bereich dazu führen, dass Freiflächen auch geringerer Ausdehnung nicht mehr als Baulücken zu beurteilen sind, wenn nicht, wie bei dem hier zu beurteilenden Vorhaben, besondere Verhältnisse bestehen.

Offenbleiben können diese Fragen, weil schon der beschriebene (kleinere) Bebauungszusammenhang von insgesamt mindestens zehn Wohngebäuden nebst etlichen Garagen und Schuppen nach Zahl und Maß ein hinreichendes Gewicht hat und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Ausreichen können hierfür schon fünf bis sechs Gebäude; andererseits braucht aber auch bei elf Gebäuden mit Nebengebäuden noch kein Ortsteil vorzuliegen. Maßgebend ist aber auch insoweit eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Dabei ist nicht erforderlich, dass es sich um eine nach Art und Zweckbestimmung einheitliche Bebauung handelt, dass sie einem bestimmten städtebaulichen Ordnungsbild entspricht oder als städtebauliche Einheit in Erscheinung tritt, dass sie ein Schwerpunkt der baulichen Entwicklung des Gemeinwesens ist oder einem solchen zugeordnet werden kann. Auch muss die vorhandene Bebauung nicht ein gewisses eigenständiges Leben gestatten. Auf die Entstehungsweise der Bebauung kommt es nicht an. Andererseits fehlt es an einem Ortsteil nicht erst dann, wenn sich der zu beurteilende Bebauungszusammenhang als behelfsmäßig, völlig regellos und funktionslos erweist. An einer organischen Siedlungsstruktur fehlt es vielmehr, wenn es sich um eine unerwünschte Splittersiedlung im Sinne von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB handelt (BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - IV C 31.66 - BVerwGE 31, 22; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.09.1998 - 3 S 1866/98 - VBlBW 1999, 139).

Der Senat hat den Eindruck gewonnen, dass sich die maßgebliche Bebauung jedenfalls durch die in den letzten Jahren vorgenommenen massiven Erweiterungen zahlreicher Wohnhäuser organisch zu einem ganz überwiegend dem Wohnen dienenden Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB fortentwickelt hat. Dem kann nicht entgegengehalten werden, die maßgebliche Bebauung wirke bandartig, sei vorwiegend einseitig und wechsle zudem an zwei Stellen von der Nordseite auf die Südseite der Straße. Denn eine solche Beschreibung überginge den Umstand, dass insbesondere die Anwesen Nr. 46 bis 40 und das Gebäude Nr. 38 - 38a mit den teilweise gegenüberliegenden Betriebsgebäuden südlich der Seestraße als zusammengehörende, verdichtete und teilweise wuchtige, einheitliche Wohnbebauung erscheinen. So wirkt sie insgesamt, mit den weiteren erwähnten Gebäuden, nicht mehr wie eine unerwünschte Splittersiedlung, sondern eher wie eine - wenn auch möglicherweise durch eine Freifläche vom Ortskern von Mittelzell getrennte - städtebaulich gewollte, auslaufende Ortsrandbebauung entlang einer Gemeindeverbindungsstraße. Gerade vom Standort vor dem Wohnhaus des Klägers besteht der Eindruck, sich mitten im Ortskern zu befinden. Insofern unterscheidet sich das Gewicht der Bebauung auch deutlich von für sich durchaus gewichtigen Siedlungsansätzen (vgl. BVerwG, Urt. v. 13.07.2006 - 4 C 2.05 - DVBl 2006, 1295) und Splittersiedlungen außerhalb der drei Ortskerne von Niederzell, Mittelzell und Oberzell.

Soweit das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen hat, das die Darstellung von Flächen für die Landwirtschaft auf das Vorliegen von Außenbereich im Sinne eines Indizes hinweise, hat es an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts angeknüpft, wonach entgegenstehende öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB durch Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht abgeschwächt würden, diese allenfalls eine Indizwirkung für tatsächliche, die Kraft öffentlicher Belange abschwächende Umstände haben könnten (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.01.1985 - 4 C 29.81 - NuR 1986, 73; vgl. auch Beschl. v. 04.07.1990 - 4 B 103.90 - NuR 1991, 426). Insoweit mag auch für die Beurteilung des Vorliegens von Innen- oder Außenbereich dem Flächennutzungsplan Indizwirkung in dem Sinne zukommen, dass die Darstellung von Flächen für die Landwirtschaft Anlass gibt, die nach den Umständen des Einzelfalls getroffene Beurteilung zu überprüfen. Für die Richtigkeit der Beurteilung selbst folgt daraus aber nichts.

3. Das östliche Doppelhaus fügt sich nach allen gemäß § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblichen Gesichtspunkten in die nähere Umgebung ein. Dies gilt insbesondere für das Maß der baulichen Nutzung, dessen Rahmen im Wesentlichen durch die wuchtigen Häuser Nr. 40 und Nr. 38 - 38a bestimmt wird, aber auch für die überbaubare Grundstücksfläche, die entlang der Straße hinter der bei den Häusern Nr. 46 bis 40 zurückbleibt.

4. Demgegenüber ist das teilweise im Außenbereich geplante westliche Doppelhaus unzulässig. Sein Standort ragt deutlich über den aufgezeigten Bebauungszusammenhang nach Norden hinaus. Insoweit beeinträchtigt das Vorhaben öffentliche Belange; denn es würde den Bebauungszusammenhang Richtung Seeufer erweitern und so eine schrittweise Ausdehnung der rückwärtigen Umgebungsbebauung Richtung Seeufer in den Außenbereich hinein ermöglichen können (§ 35 Abs. 2 und 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB; vgl. BVerwG, Urt. v. 25.01.1985 - 4 C 29.81 - NVwZ 1985, 747; Senatsbeschl. v. 20.04.2005 - 5 S 44/05 -; Dürr, in: Brügelmann, BauGB, § 35 BauGB Nr. 99 m.w.N.). Dass der Beklagte den Bauvorbescheid insoweit zu Recht abgelehnt hat, führt nicht dazu, dass die Klage insgesamt abgewiesen werden müsste. Denn die Bauvoranfrage kann auf das östliche Doppelhaus beschränkt werden, ohne dass die Identität des Vorhabens berührt würde (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 05.04.2006 - 8 S 1737/05 - m.w.N.).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO hierfür nicht vorliegen.

Beschluss

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 448.437,50 EUR festgesetzt (vgl. die vorläufige Festsetzung des Streitwerts vom 07.02.2006 und die Streitwertbestimmung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil).

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung